Сделки с недвижимостью

всех предметов ипотеки, одной из самых интересных в ряду которых является

проблема оборотоспособности предметов ипотеки. Но для начала нужно

рассмотреть два, на мой взгляд, равнозначных понятия – “предмет” и

“объект” ипотеки. Законодатель не даёт конкретного их различия, но Закон

“Об ипотеке” называет недвижимое имущество, регулируемое им – “предметами”,

а слово “объект” уместно упоминать при обозначении того же недвижимого

имущества в смысле элемента гражданских прав. Предприятие – гражданско-

правовой объект, предмет ипотеки.

Гражданский кодекс (ст.336) перечисляет следующие исключения по

предмету ипотеки (залога): имущество, изъятое из оборота (например, оружие,

наркотики и так далее); требования, неразрывно связанные с личностью

кредитора (требование о возмещении вреда, причинённого жизни или здоровью,

требования об алиментах); права, уступка, которых запрещена законом. А п.2

ст.6 закона “Об ипотеке” и п.2 ст.336 ГК ещё не допускают ипотеку

недвижимого имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не

может быть обращено взыскание. Кроме того, ч.1 ГК содержит положение о

возможности расширения круга объектов гражданских прав, которые не могут

быть предметом залога в соответствии с п.2. Данная оговорка даёт

возможность залога практически любого имущества, поскольку ч.1 ГК не

устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть

объявлено незалогоспособным. Что же касается указания на возможность

запрета или ограничения залога имущества, на которое не может быть обращено

взыскание, то оговорка эта представляется не слишком удачной, ведь если в

залог передаётся имущество, на которое не может быть наложено взыскание, то

это означает на практике, что возникает залоговое право, которое реально не

может быть осуществлено. Было бы гораздо правильнее закрепить в законе

императивное правило о том, что имущество, на которое не может быть

обращено взыскание, не может являться предметом ипотеки.

Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в

обороте – явление в частном праве достаточно традиционное, распространённое

и направлено на защиту, прежде всего публичных интересов. В дореволюционном

российском праве насчитывалось несколько классов изъятых их оборота

объектов (дороги, межи, водные пути, и т.д.), также существовали и

ограничения в обороте. Вопрос об изъятии объектов и гражданского оборота

носит публичный и нередко политический характер, но находит своё выражение,

в том числе, и в частноправовых нормах 1. Это легко объяснимо. Само

значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков,

предприятий) для функционирования государства и общества трудно

переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению

оборотоспособности этих объектов. Но не приводит ли это иной раз к

нежелательным убыткам? Недоразвитость и некорректность норм права в

регулировании данного вопроса лишь усугубляют реальное положение дел на

рынке недвижимости и не только там.

Вот что происходит. Норма ст. 129 ГК носит отсылочный характер и

определяет, что изъятые их оборота объекты должны быть прямо указаны в

законе, а ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке,

установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает

различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как

потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных

законах.

Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и

других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст.129 ГК).

Закон “Об ипотеке” (п. 4 ст. 1) устанавливает, что “залог земельных

участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается

федеральными законами”. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду

специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных

объектов недвижимости.

Указанная норма Закона “Об ипотеке” стала результатом компромисса

между различными политическими силами. Она оставляет пространство для

политических манёвров, но с юридической точки зрения вряд ли удачна. Какова

действительная роль Закона “Об ипотеке”, если правовой статус объектов

будет определяться другими законами (фактически доминирующими)? Создаётся

впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только

тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом,

хотя ГК гласит, что “залог земельных участков, предприятий, зданий,

сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется

законом об ипотеке” (п.2 ст.334).

Также обращает на себя внимание опять же п.2 ст.6 Закона об ипотеке:

“Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на

которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено

взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном

федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо

приватизация которого запрещена”. Здесь усматривается уже иной подход,

нежели тот, который отражён в п.4. ст.1: здесь “разрешено всё, что прямо не

запрещено”, то есть, представлено достаточно понятный перечень ограничений.

Речь идёт уже не о допуске оборота объектов, а о случаях прямого изъятия их

из гражданского оборота и иных ограничениях. Из данной нормы следует, что

Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной

оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается

в противоречии с п.4. ст.1.

Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как

собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве

хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право

собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение,

пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из

составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса. Понятие

хозяйственного ведения отражено в ст.294 ГК.

Правила настоящего федерального закона применяются и к залогу

незавершённого строительства недвижимого имущества, возводимого на

земельном участке. Данный предмет ипотеки довольно спорен.

Если иное не предусмотрено договором вещь, являющаяся предметом

ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое

(п. 3 ст.5 Закона об ипотеке). Принадлежность ст.135 ГК определяет как

вещь, предназначенную для обслуживания другой, главной вещи и связанной с

ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия – это станки,

оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и

т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п.4 той же статьи:

“часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не

может быть самостоятельным предметом ипотеки”. Вещь, раздел которой в

натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133

ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога

недвижимого имущества.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к

залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды

и все, связанные с этим правоотношением вопросы, регулируются главой 34 ч.

II Гражданского кодекса), поскольку иное не предусмотрено иным федеральным

законом или не противоречит сущности арендных правоотношений. Пункт 4. Ст.6

Закона об ипотеке дополняет вышесказанное необходимостью согласия

арендодателя на ипотеку данного объекта.

Залог может распространяться на имущество, которое может стать

собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК). Например, можно

получить большие ссуды на покупку квартиры, которая станет собственностью

залогодателя только после её выкупа.

Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не

требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а

залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без

определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при

наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания

на такое имущество (находящегося в общей собственности), применяются

правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве

покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на

долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения

взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст.

290 ГК).

2.3. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений.

Далее рассмотрим подробнее предметы ипотеки, группируя их примерно так

же, как это делает ст.5 Закона об ипотеке. Начнём с ипотеки предприятий, а

также зданий и сооружений.

Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух, различных по сути и

содержанию смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект

гражданского права, участник предпринимательской деятельности. В этом

смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и

муниципальным унитарным предприятиям (ст.113), где унитарным предприятием

признаётся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на

закреплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия, в свою

очередь, делятся на унитарные предприятия, основанные на праве

хозяйственного ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то

государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 114), и на

унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (ст.

115). При таком толковании понятия “предприятие” оно выступает как

коммерческая организация, подлежит обязательной государственной регистрации

и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях

(гражданско-правовых или иных).

В ст. 132 ГК даётся иное толкование термина “предприятие”, где оно

определено в качестве объекта гражданского права как имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В этом смысле предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может

выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок

(например, купли-продажи, аренды и т.п.)

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды

имущества, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности,

включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,

сырьё, продукцию, права требования долга, а так же права на обозначения,

индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное

наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные

права. То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём

составе помимо так называемой “чистой недвижимости” также исключительные

права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому

имуществу.1

Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется

для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя

сводить просто к комплекту оборудования, необходимого для производства

определённой продукции, потому что превращение такого комплекта

оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации

на его основе процесса производства. Речь идёт об административных

действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также необходимых

трудовых затратах всего коллектива.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога

распространяется на всё входящие в его состав имущество (п.1 ст.69 Закона

об ипотеке). П.2 ст.70 включает в состав заложенного имущества, также

относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы,

которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и

оценивается на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт

инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о

составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются

обязательными к договору об ипотеке (п.3 ст.70 Закона об ипотеке).

Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом.

Большое количество работников, множество операций – сложных и простейших,

выполняемых ежедневно, масса обязательств, лежащих на предприятии,

сочетание зачастую положение кредитора и должника – всё это требует

контроля и учёта, как со стороны собственника данного предприятия, так и

возможного залогодержателя. Самой эффективный способ это осуществить –

ведение бухгалтерского учёта, который представляет собой упорядоченную

систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об

имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём сплошного,

непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций.

Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено?

Несомненно, что предметом ипотеки может быть в первую очередь частное

предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны

государственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено

за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в

оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное

имущество (ст. ст. 144 –115 ГК).

Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с

ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в

Российской Федерации казённых предприятий законодатель ограничил

возможность существования их в ипотечных отношениях – казённые предприятия

как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения

исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ,

Российская Федерация несёт субсидиарную ответственность по обязательствам

казённого предприятия при недостаточности имущества1.

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного

ведения, их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные

комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает условие

существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях –

обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию или

уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия договор

об ипотеке считается ничтожным (п.1 ст. 70 Закона об ипотеке).

Права залогодателя и залогодержателя при залоге предприятия отвечают

основным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе

продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём

имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и

иным образом распоряжаться данным имуществом, а также вносить в его состав

изменения. Единственным условием, установленным залогодателем для

совершения подобных действий, является невозможность уменьшения указанной в

договоре об ипотеке стоимости имущества, относящегося к предприятию, а

также недопущение нарушения иных условий договора. Сделки, направленные на

отчуждение недвижимого имущества, относящегося к заложенному предприятию

залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1

ст.72 Закона об ипотеке).

Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи – он вправе

обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного

ипотекой обязательства в случае непринятия залогодателем предприятия мер по

обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования

этого имущества, если всё это может привести в последствии к уменьшению

стоимости предприятия. И именно возможное уменьшение стоимости может

помешать удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме. Ст.

71 устанавливает возможность обеспечения обязательства ипотекой предприятия

лишь в случае, когда сумма обязательства составляет не менее половины

стоимости имущества, относящегося к предприятию (п.1 ст.71).

Следующий пункт устанавливает временные ограничения обеспечения

денежного обязательства ипотекой предприятия – им обеспечивается

обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после

заключения договора об ипотеке. Если же срок исполнения меньше,

законодатель откладывает право залогодержателя на удовлетворение

собственных требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения

основного обязательства на тот же срок – год с момента заключения договора

ипотеки, вернее не ранее года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что

предприятие – сложнейший организм современной экономики, цикл обращения

которого весьма длителен. Не логично было бы торопить налаженное столетиями

движение юридическими актами и требовать от залогодателя быстрых оправданий

долга.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72,

залогодержатель может быть уполномочен судом в порядке ипотечного контроля

осуществлять следующие действия:

- требовать от залогодателя регулярного предоставления бухгалтерских и

иных отчётных документов, предварительного согласования вопросов, связанных

с заключением сделок с относящимся к заложенному предприятию имуществом;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или

уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне

действующим руководителем предприятия:

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых

залогодателем, недействительными;

- осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за

деятельностью залогодателя.

В частности, залогодержатель вправе принимать меры по оздоровлению

финансового положения заложенного предприятия, требовать от залогодателя

предоставления годового баланса предприятия. В ипотеке могут быть

предусмотрены различные меры по оздоровлению финансового положения

предприятия-должника, в том числе назначения своих представителей в

руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться

произведённой продукцией и иным имуществом. Интересно, как стыкуется столь

широкий и в общем-то обоснованный с точки зрения защиты прав кредитора

комплекс прав залогодержателя с правом залогодателя пользоваться и владеть

собственным, хотя и заложенным имуществом (например, проблема коммерческой

тайны).

В случае отсутствия положительных результатов деятельности

залогодержателя, а ровно неисполнения залогодателем обязательства,

обеспеченного ипотекой предприятия, на заложенное имущество обращается

взыскание, причём, согласно п.1 ст. 73, носящее императивный характер,

только по решению суда. Такой порядок обращения взыскания определён, по

всей видимости, опять же стоимостью и особым положением, которое занимает

предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений.

Что же касается исключительно ипотеки зданий и сооружений, то особого

интереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно увидеть. Пожалуй,

лишь вопрос об одновременной ипотеке земельного участка, на котором

находится здание (сооружение), стоит рассмотреть подробнее.

Абзац 1 ст.69 говорит лишь об аренде, перечисляя возможное право

аренды на соответствующий земельный участок в ряду частей участка,

необходимых для функционального обеспечения заложенного здания. В

разъяснении Пленума1 указывается, что в случаях, когда залогодатель не

является собственником или арендатором земельного участка, он вправе

заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Абзац 2 ст.69

указывает такое ограничение ипотеки для залогодателя, которому земельный

участок принадлежит на праве постоянного пользования с уговором, что в

случае реализации заложенного здания (сооружения) новый собственник будет

пользоваться земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и

прежний собственник.

В связи с этими положениями встают ещё два вопроса. Во-первых,

предполагается, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат

залогодателю на праве собственности, находятся в собственности государства

или муниципальных образований, иначе, исходя из смысла ст.5 Закона об

ипотеке данное ограничение одновременного залога земельного участка и

находящегося на нём здания (сооружения) неправомерно. А на практике это

имеет огромное значение – совместный залог земельного участка и здания

(сооружения), находящегося на нём, существенно сказывается на продажной

цене в случае реализации предмета ипотеки. И, во-вторых, вызывает сомнение

норма абзаца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее - пользователя)

земельным участком в случае реализации предмета ипотеки, так как постоянное

(бессрочное) пользование не предполагает по своему правовому смыслу права

распоряжением земельным участком. И в данном случае представляется, что

смена пользователя не влечёт существенных изменений в режиме пользования

данным земельным участком и закону не противоречит.

Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в

современном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке.

Перейдём к рассмотрению особенностей ипотеки следующего предмета залога

недвижимого имущества – земельных участков.

2.4. Особенности ипотеки земельных участков.

Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших. Путь, по

которому шла Россия в своём историческом развитии, определил

неоднозначность подхода к земельным отношениям. И одной из основных проблем

сегодня является проблема собственности на землю - именно эта проблема в

сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный

рынок земли. Отсутствие мнения по этому вопросу, начиная с узких кругов в

обществе и заканчивая масштабами государства, тормозят законодательное

решение земельного вопроса. А в современном обществе отсутствие правового

регулирования предопределяет невозможность существования. И вот итог – наше

государство, не имея развитой концепции земельных отношений, терпит убытки,

как на уровне национальных структур, так и хозяйствующего населения.

Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых

отношениях, и даже Закон об ипотеке не разрешил всех назревших вопросов.

С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования

назрела необходимость в возрождении права частной собственности на землю.

Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г.

“О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного

комплекса” было подтверждено многообразие и равенство государственной,

колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-

продажа земельных участков не допускалась в течение десяти лет с момента

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13