Сделки с недвижимостью

или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал

(уставный фонд);

- договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом

недвижимости, заключенный на основании решения собственника или

уполномоченного им органа;

- договор оперативного управления земельным участком или иным

недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или

уполномоченного им органа;

- план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим

комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое

имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

- договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по

договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

- копия разрешения органа государственной власти или местного

самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения

(при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое

имущество);

- акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником

здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на

вновь создаваемое недвижимое имущество);

- договор купли-продажи предприятия с приложением акта инвентаризации,

бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и

стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при

государственной регистрации права собственности на предприятия как

имущественный комплекс).

Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы,

которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект

недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения

права.

6.Иные документы, представляемые при регистрации.

В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ обязательным приложением к

документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план

земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с

указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер – это уникальный, не

повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости,

который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического

учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной

законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует

как единый объект зарегистрированного права.

Обязательным документом, без которого не будет произведена

регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате

регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах,

установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ

определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от

26 февраля 1998 г. № 248 в размере 50-кратного установленного законом

минимального размера оплаты труда для юридических лиц. Конкретные размеры

платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры

регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее

проведении.

Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации

внесения изменений в реестр меньшими тарифами.

При государственной регистрации прав на объекты недвижимости

обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ

(бюро технической инвентаризации):

- копии технических паспортов;

- выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации

помещений;

- справки с приложенным планом (поэтажным) и экспликацией помещений.

Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо

представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии

ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т.д.). В

настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с

учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения

аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме №

11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал

указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной

форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно

представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в

своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме №

11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в

органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении

сомнений в подлинности документа.

Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на

здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы

на земельный участок, занимаемый недвижимостью.

Согласно ст.17 Закона № 122-ФЗ в случаях, установленных Законом,

должны быть представлены дополнительные документы.

Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий

исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода

права на основании:

- соглашений об отступном (ст.409 ГК РФ);

- соглашений о расторжении договора с возвратом имущества (ст.453 ГК

РФ);

- договоров купли-продажи (ст.556 ГК РФ);

- договоров мены (ст.567 ГК РФ);

- договоров возмездной ренты (ст.585 ГК РФ) с передачей недвижимости

под выплату ренты;

- договоров аренды с правом выкупа (ст.655 ГК РФ).

На основании ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи

по договору возникает с момента ее передачи, если законом или договором не

предусмотрено иное. Законодателем установлена презумпция обязанности

передачи вещи. Указанное требование основано на том, что без передачи вещи

приобретателю меняется только титульный владелец, не имеющий возможности

реализовать триаду прав собственника: владение, пользование и распоряжение.

При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ

передача и принятие оформляются передаточным актом или иным документом,

свидетельствующим об исполнении обязательства сторонами. В связи с

вышеизложенным подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не

является доказательством его исполнения, а государственная регистрация

права может быть зарегистрирована только после передачи имущества

приобретателю.

В случае продажи или мены жилого помещения в учреждение юстиции

должен быть представлен документ, содержащий сведения о лицах, проживающих

в отчуждаемом жилом помещении, поскольку они сохраняют права пользования

жилищем. Практическими документами, содержащими указанные сведения,

являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом,

ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. В населенных пунктах,

где отсутствуют указанные службы, такие документы удостоверяются местной

администрацией. Следует обратить внимание на ограниченный срок действия

указанных документов.

Важно отметить установленные для предприятий и организаций различных

организационно-правовых форм специальными федеральными законами правила

принятия решений по сделкам, в совершении которых имеется

заинтересованность, и крупным сделкам.

В акционерных обществах решение о заключении сделки с

заинтересованностью, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость

являющегося предметом сделки имущества превышает 2% активов общества,

принимается большинством голосов общего собрания акционеров. Решение о

заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью

от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения

о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров

(наблюдательным советом) общества.

Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество

стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного

предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества.

Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество

стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного

предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим

собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.

В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки, в

совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке

или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2%

стоимости имущества общества, решение принимает Совет директоров

(наблюдательный совет), но только в том случае, если этот вопрос уставом

отнесен к компетенции указанного органа управления.

Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по

сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает 2%

стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием

участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников

общества, не заинтересованных в сделке.

Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением

имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества

общества, принимает Совет директоров, если этот вопрос уставом отнесен к

компетенции совета директоров.

Решение о заключении сделки связанной с приобретением или отчуждением

имущества, стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества

общества, принимается общим собранием участников общества.

При регистрации сделки, предметом которой является имущество с

вышеназванной стоимостью или если имеет место заинтересованность в сделке,

в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий

принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из

протокола общего собрания акционеров (участников) или Совета директоров

(наблюдательного совета).

Установлены также особенности совершения сделок государственными и

муниципальными предприятиями при распоряжении недвижимым имуществом, когда

необходимо получение согласия соответствующего комитета по управлению

государственным или муниципальным имуществом как полномочного представителя

собственника – Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального

образования (ст.295 ГК РФ).

Особые правила установлены в отношении обществ, в уставном капитале

которых имеется доля государства. Так, если в собственности государства

находятся более 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение

таким акционерным обществом сделок с недвижимым имуществом требуется

согласие соответствующего комитета по управлению имуществом

(п.5.13.3 Государственной программы приватизации государственных и

муниципальных предприятий в Российской Федерации – Указ Президента РФ от 24

декабря 1993 г. № 2284 (в редакции от 15 июля 1998 г.)). Поэтому при

регистрации сделок с недвижимым имуществом указанным акционерным обществом

требуется представить выписку из реестра акционеров, подтверждающую

процентное соотношение владения акциями АО.

В потребительском обществе также приняты особые правила совершения

сделок с имуществом, стоимость которого превышает размер, установленный

уставом общества с целью особого контроля за судьбой дорогостоящего

имущества, как правило, являющегося недвижимым имуществом. Уставом

потребительского общества может быть определен предельный размер стоимости

имущества, решение по сделке с которым может быть принято только на общем

собрании пайщиков. При наличии в уставе общества такого указания в

учреждение юстиции необходимо представить протокол общего собрания,

отражающего решение о совершении сделки.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в

учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие

залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не

установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без

согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется

(ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть

указано об обременении в виде залога.

При распоряжении юридическими лицами недвижимым имуществом,

находящимся у юридического лица не на праве собственности, требуется

согласие учредителей, являющихся собственниками реализуемого имущества, на

совершение указанной сделки. Согласие собственника имущества должно быть

выражено в письменной форме с указанием идентифицирующих признаков

отчуждаемого объекта, его цены, а также реквизитов покупателя.

Следует отметить особое положение недвижимого имущества

производственного назначения при определенных в законах условиях, требующих

предварительного согласия или уведомления территориальных органов

управления Государственного комитета по антимонопольной политике (ст.18

Закона РФ от 22 марта 1991 г. № 948-1 в ред. от 2 января 2000 г. “О

конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных

рынках”). Требования предварительного согласия или уведомления

антимонопольных органов применяются, только если балансовая стоимость

имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10% балансовой стоимости

основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей

имущество организации при выполнении одного из следующих условий:

- суммарная балансовая стоимость активов отчуждающей и приобретающей

имущество организации превышает 100 тысяч минимальных размеров оплаты

труда;

- одна из них внесена в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю

на рынке определенного товара более 35 %;

- имущество приобретено группой лиц, контролирующей деятельность

отчуждающей имущество организации.

На основании вышеизложенного при отчуждении зданий, сооружений

производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от

продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а

также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные

руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии

бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о

принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены

сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения

уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного

органа.

До вступления в силу Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное

оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 года. В

настоящее время, после вступления в силу указанного Закона о

государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение многих

договоров не требуется. Но некоторые договоры все же требуют обязательного

нотариального удостоверения.

К таким договорам относятся:

- договор ипотеки;

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного

договора;

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет

заключаться в нотариальной форме;

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении

взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

[pic]

1.5. Государственная регистрация прав на некоторые объекты недвижимого

имущества.

Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в

процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со

всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами

таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные

участки, объекты незавершенного строительства. Особенности регистрации прав

на объект незавершенного строительства установлены ст.25 Федерального

закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрация прав и сделок с другими

вышеперечисленными объектами проводится по общим правилам, установленным

Законом № 122-ФЗ.

Рассмотрим регистрацию прав и сделок с отдельными объектами

недвижимости.

Сделки со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями.

При купле-продаже здания, сооружения, нежилого помещения совершается

одно регистрационное действие – регистрация возникших прав, а сама сделка

не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о

регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике

регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая

свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как

основание сделки.

При заключении договора, предметом которого является недвижимый

объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и

возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия:

регистрация сделки и регистрация перехода прав.

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-

продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых

договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого

по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном

участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При

этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в

учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано

в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая

должна быть согласована сторонами. Важно подчеркнуть, что ст.424 ГК РФ,

позволяющая не указывать цену в договоре (и этом случае цена может быть

определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть

оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за

аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров

купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли-продажи

недвижимого имущества считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Цена

здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного

участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть

указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения.

Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются

дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за

регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия

совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях

разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных

вещных прав.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в

учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие

залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не

установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без

согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется

(ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть

указано об обременении в виде залога.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю

одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость

передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой

недвижимостью и необходима для ее использования (ст.552 ГК РФ). Если

отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке

и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие

арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном

земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо

представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

Говоря о правовых особенностях сделок со зданиями, сооружениями,

нежилыми помещениями, необходимо обратить внимание на изменения, связанные

с формой договора об отчуждении недвижимого имущества, произошедшие в связи

с принятием Закона № 122-ФЗ.

До вступления в действие указанного Закона для договоров купли-

продажи имущества была законодательно установлена нотариальная форма, что

позволяло заинтересованному лицу – покупателю имущества рассчитывать на

дополнительный правовой контроль за сделкой. С даты вступления в действие

Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное удостоверение сделок по

отчуждению недвижимости не требуется, однако такое условие может быть

предусмотрено сторонами в тексте договора. Во всех случаях контроль за

законностью сделки осуществляют непосредственно учреждения юстиции.

В соответствии с ГК РФ некоторые виды договоров с недвижимым

имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки – ст.339,

договор уступки требования по сделке, совершенной в нотариальной форме, –

ст.389, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты –

ст.584)

Законом № 122-ФЗ также установлено, что регистрация ограничений

(обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого

имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее

возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Так,

например, исходя из вышеизложенных требований Закона № 122-ФЗ, регистрация

договора аренды может быть произведена только после регистрации в

учреждении юстиции одного из вещных прав арендодателя на передаваемые в

аренду объекты недвижимого имущества: права собственности, права

хозяйственного ведения, права оперативного управления.

Независимо от того, что предметом сделки с недвижимым имуществом

могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий

орган осуществляет одно регистрационное действие – регистрацию сделки. Если

для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп о

регистрации проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в

штампе запись должна быть идентична.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ государственной регистрации

подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу,

установленному ст.609 ГК РФ, любой договор аренды подлежит государственной

регистрации. Однако ст.651 ГК РФ содержит специальную норму, согласно

которой договор аренды здания, сооружения подлежит государственной

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13