Сделки с недвижимостью

- доказать в суде, что стороны при заключении договора купли - продажи

имели ввиду залог, то есть сделка купли - продажи являлась притворной и,

соответственно, к данной сделке должны применяться правила об ипотеке1.

Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным

вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так как

ее предмет - квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной

дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью

российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс

получить жилье в будущем, что также не маловажно для сегодняшних российских

реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные проблемы в

праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие,

произвел чиновников и криминальных структур. Но, тем не менее, такой

предмет ипотеки, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир) должен

наконец занять достойное место в ипотечных правоотношениях.

В итоге хотелось бы отметить, что так уж сложилась в нашем

государстве исторически, что масса осложнений, возникающих при регистрации

залога, например, жилых помещений, связана с наличием различных запрещений,

наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о

признании недействительными сделок с квартирами, расследованием уголовных

дел, несогласованными перепланировками квартир, и все это получает сегодня

все большее распространение. Как правило, стороны договора узнают о

возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно неудобно,

так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после

нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ипотеке

договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при

удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием

справки БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии

запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются

не в БТИ, а, например, в комитетах муниципального жилья. Это пример

несогласованности и разрозненности полномочий.

С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже немало

проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что

вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует (а ведь

именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы

этим, конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои

интересы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине", имея 1,5%

от суммы удостоверенной сделки - огромные деньги, а реальной

ответственности за ее правомерность и последствия - не несут.

Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю,

что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных

участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767

"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"

свидетельство на право собственности на землю является документом,

удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав

- единственное доказательство существующего зарегистрированного права.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое

имущество (в частности, земельный участок), правоустанавливающие документы

на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п.2

ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм, оформление и выдача

свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих документов

с 30 января 1998г. должна была быть прекращена. Однако из-за отсутствия как

правовой (нормальное функционирование Единого государственного реестра прав

на недвижимость и сделок с ним, приведение нормативных актов Президента РФ

и Правительства РФ в соответствии с указанным законом), так и

организационной базы (повсеместное создание системы учреждений по

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) свидетельство на

право собственности на землю до сих пор служит основанием при совершении

ипотеки.

Значение ипотеки трудно переоценить. И как способ получения

необходимых кредитов (как, например, при строительстве или покупке жилья -

это едва ли не единственный законный путь), и в качестве защиты прав и

законных интересов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю

должником.

Развитие института ипотеки - дело будущего. Современное экономико-

правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие,

неумелые и, часто, не верные шаги. Отсутствие информации и экономико-

правовой культуры, столь необходимых в современных условиях, порождает

массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствие которых

- финансовые потери с одной стороны и дискредитация института ипотеки, как

весьма эффективного способа защиты прав кредиторов и одновременно источника

кредитов - с другой. Тот же дефицит информации способствует деятельности

недобросовестных субъектов гражданского оборота.

ГЛАВА 3. Гражданско-правовые сделки с жильем.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды

сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами.

Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные

отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или

отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может

реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены,

пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое

помещение и др.

Рассмотрим три вида договоров, доминирующих на рынке жилья:

•договор купли-продажи жилья,

•договор найма жилого помещения,

•договор пожизненного содержания с иждивением.

3.1. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень

часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не

случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее

количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора

принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи

недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность

покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое

недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме

путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение

формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю

наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон

уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по

требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации

перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от

государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне

убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи

недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный

участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее

отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-

продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя каким-либо

правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-

продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж,

хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на

условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся

договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а

также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются

права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и

на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое

условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи

приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору

при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем

квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием

оценочной стоим ости квартиры;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в

квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли

они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том

числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон

РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 год а, 11 августа 1994 года).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его

части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью,

предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий

земельный участок.

Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой

недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на

такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая

занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на

котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право

собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное

договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть

земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости

право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право

собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не

принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия

собственника участка, если это не противоречит условиям пользования

указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право

пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,

что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части

жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в

соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его

приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием

их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в

ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на

жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для

прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего

собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья

(покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит

вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования

проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так,

что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств

людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно

частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально

смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают

следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только

часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для

получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А

в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет

приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества,

куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода

права собственности на недвижимое имущество служит определенным

препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая

квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица,

которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии,

из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим

законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему

месту жительства).

Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше

всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на

этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию.

Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в

органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии.

Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных

претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным

посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец

заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный

договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).

Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и

продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель

должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке,

вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого

жилого помещения.

3.2. Договор найма жилого помещения.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников

жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от

его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому,

сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с

родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма,

который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения

не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в

силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной

форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при

сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно

обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств

по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу

жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и

утратой самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения?

Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать

объект ( предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК, объектом

договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое

помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом,

часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания

определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть

помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть

благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта,

отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее

размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее

субъектов {ст.40 Жилищного кодекса РСФСР).

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем

указывается срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК

договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти

лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять

лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года).

При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей

существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права

на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое

помещение, производить замену нанимателя.

В договоре указывается размер оплаты за жилое помещение, который

устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом

установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата,

установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое

помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а

если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего

за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только

физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать

граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При

отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в

соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия

наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в

жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно

проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого

согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения

требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме

случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении

законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент

заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в

последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета

для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру

за одну цену, передать ее другому лицу на условиях до говора поднайма за

более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру

под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК,

устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания

граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в

иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади.

Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже

с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику

вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного

решения (с т.293 ГК),

Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер

платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе

сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного м2

общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих

коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры,

этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе

стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер

налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о

другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов

наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет

наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не

вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник

должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя

может обнаружиться , что не оплачены счета за междугородние разговоры и

телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле- и

радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода,

испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен

быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу

квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении

нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную"

сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только

деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться

обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-

коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем -

все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном

выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

3.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно

заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного

содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или

состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя

жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан

предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре

- в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и

представлен договором пожизненного содержания с иждивением (ч.4 главы 33

ГК). Теперь договор может заключаться со всеми лицами, а не только с

нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение

пожизненного содержания.

Так, в соответствии со ст.601 и 602 ГК по договору пожизненного

содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает

принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную

недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется

осуществлять его пожизненное содержание с иждивением. Иначе говоря,

гражданин как бы продает свою недвижимость в рассрочку, то есть в течение

всей жизни он будет периодически получать определенную сумму денег. Данная

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13