Сделки с недвижимостью

гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не

исчерпывается, т.к. сделка - это действия.

В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение

или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать

государственной регистрации.

Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры,

предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом

к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации

которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например,

договоры строительного подряда, предметом которых является строительство

здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и

факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том,

что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть

установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по

договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона,

регламентирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый

объект недвижимого имущества.

Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения,

сделки.

Особо необходимо отметить, что наряду с государственной

регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться

специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п.

2 ст. 131 ГК РФ).

В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет

(инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и

индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания,

сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает

такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других

объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).

При возникновении права собственности на вновь создаваемое

недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствие с

которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь

создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,

возникает с момента регистрации.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а

также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует

обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что

договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с

момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация – акт государственного признания и

подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная

регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции

по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует

права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с

тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники

соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить

информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего

совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского

оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта

государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в

императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий

государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о

произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты

недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация прав является единственным

доказательством существования права на недвижимость. Оспорить

зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и

отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация

таких документов с обязательным приложением документа об оплате

регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на

данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа

или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для

отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача

удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13

Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной

регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося

бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или

обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[1].

Требования к документам, представляемых на государственную

регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней

говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое

имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны

соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать

информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое

имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и

вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях

должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь

надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных

лиц.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по

проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать

следующим условиям:

- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной

воле;

- представители сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении,

оперативном управлении) правоотчуждателя;

- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные

условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного

вида);

- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и

распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.[2]

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям

законодательства, является ничтожной, если законом не установлено, что она

является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления

перечня оспоримых по действующему законодательству сделок. Это следующие

сделки:

- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК

РФ);

- совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без

согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без

согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

- совершенными гражданами, не способными понимать значения своих

действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

- совершенные под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана,

насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

- требующие нотариального удостоверения или государственной

регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого

супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется

заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”);

- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением

положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и

об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации

(ст.29 этого Закона).[3]

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не

соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее

оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции

вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например,

согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан

и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверять законность

всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они

обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с

момента подписания сторонами, а также, если они совершены по желанию сторон

или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением

юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на

данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае

установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может

быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной

регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три

основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при

направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В

данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих

сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую,

лингвистическую и др.). Такое приостановление возможно не более чем на

месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной

регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления

государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано

письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и

об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов

должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на

основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им

лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем

заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление

государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в

случае, если причины будут признаны уважительными, например: длительная

служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п.

Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор

обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его

удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления

регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу

учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок

приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех

месяцев. Таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех

месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те

случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в

соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие

виды определений или решений, предусматривающих приостановление

государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено

право принесения протеста в порядке надзора о приостановлении исполнения

соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства

(ст.361, 362). АПК РФ к подобным судебным актам относит:

а) определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

б) определение арбитражного суда кассационной инстанции о

приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и

апелляционной инстанциях (ст.170);

в) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих

право приносить протесты в порядке надзора о приостановлении исполнения

соответствующих судебных актов (ст.182);

г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного

производства

(п.1 ст.24 Закона “Об исполнительном производстве”).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его

копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является

обязательным и оформляется соответствующим письменным решением

регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Кроме того следует упомянуть, что согласно п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации при возникновении у регистратора прав сомнений

в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он

обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений,

известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить

дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной

регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением

государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя

дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока.

Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение

месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет

заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с

необходимостью предоставления недостающих документов”, которое

удовлетворяется регистратором, – таким образом, в данном случае имеется еще

одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления

государственной регистрации.

Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд

оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего,

следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю

– это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию.

Основной же причиной для возвращению документов заявителю является

непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для

государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов

может послужить представление на государственную регистрацию документов, не

соответствующих требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного

представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно

ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются,

а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов

в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь

оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых

является исчерпывающим:

- если право на объект, о государственной регистрации которого просит

заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации –

например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в

случае, если он заключен на срок менее года;

- если с заявлением о государственной регистрации обратилось

ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не

принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки.

Например, не подлежит государственной регистрации договор дарения

недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет,

поскольку действия по заключению данного договора и его государственной

регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны;

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав,

по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего

законодательства, например, если в договоре купли-продажи недвижимости не

содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора

существенными;

- если акт государственного органа или акт органа местного

самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан

недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,

действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимости, например, если

государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо

объекта недвижимости без согласия собственника;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными

условиями, составило документ без указания этих условий, например, если

лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц,

сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого

имущества, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего

объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ

(свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет

право только на часть этого объекта;

Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной

форме с указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, либо в течение

срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения

должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном

порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.24 ГПК РСФСР,

а в арбитражный суд – предусмотренном ст.22 АПК РФ.

На сегодняшний момент информацию об органах, осуществляющих

регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить

в Министерстве юстиции РФ, в органах местного самоуправления, а также в

органах, осуществляющих технический и специальный учет недвижимого

имущества.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации:

прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две

формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости

государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента

его подписания (ст.550 ГК, п.3 «Обзор практики разрешения споров,

возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Государственной

регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. Однако в

отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить

государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по

ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по

этой сделке. К таким случаям относятся:

- регистрация договора и перехода права собственности по договору

продажи жилого помещения или предприятия;

- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены

жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью

является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный

реестр прав[4] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).

Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом которого является недвижимость,

если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости

по договору в случаях, когда данное право требует государственной

регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК

РФ);

- датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а

также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ,

ст.25 Закона о государственной регистрации);

- датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем

большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к

регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или

иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с

моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в

законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не

правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев

несколько:

- право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного,

дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц,

имеющих право на паенакопление в кооперативе на квартиру, дачу, гараж, иную

недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента

полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае

может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом;

- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право

собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со

дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном

случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489)

при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не

предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до

момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном

случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан

в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о

государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге

недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить

государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые

последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть

основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной

государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны

применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено

другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в

установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на

вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13