Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

использования, в соответствии с перечнем, определяемым Законом города.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма

жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми

правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне

с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями. Некоторые

авторы таких сонанимателей называют «сонаниматели без заключения

договора»[17]. Но, на мой взгляд, это не верно, т.к. проанализировав нормы

закона, можно увидеть, что все сонаниматели наравне с нанимателем обязаны

подписывать договор найма. Хотя на практике долгие годы эти положения

закона не применялись.

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими

членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль

заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым

помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в

силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Таким образом, сравнив положения договоров относительно сторон договора

можно сделать вывод, что положения о наймодателе практически везде сходны

(везде собственник), а наниматель - в двух договорах гражданин, в двух

других принадлежности к гражданству не требуется, а им может быть просто

физическое лицо, т.е. гражданин, иностранный гражданин, либо лицо без

гражданства.

В договорах найма жилого помещения в государственном и муниципальном

жилищном фонде социального использования и договоре социального найма

содержится условие о нуждаемости нанимателя в жилье.

§ 6. Срок договоров

Срок в рассматриваемых мной договорах определяется по-разному.

Согласно п.1 ст. 683 ГК, п.18 П.Пр-ва №46 договор найма и договор

коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако

срок не является существенным условием данных договоров, стороны могут

вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на

пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается

краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК

правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности,

на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве

нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст.

684).

Преимущественное право на заключение договора найма и коммерческого

найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон

признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает

определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до

истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить

договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе

от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в

течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности

(при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее

последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же

срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения

наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года,

использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать

признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим

лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним

договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора найма и коммерческого найма договор найма

жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

и договор социального найма являются бессрочными, т. е. не содержат условия

о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку

расторжение этих договоров по мотивам, связанным с истечением срока, не

допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет,

когда законом предусматривался срок данных договоров, было бы простой

формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и

договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального

жилищного фонда; и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было

бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что

содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей

жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения

неисправностей сантехнического и иного оборудования и т. д., а также

обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию

жилых помещений по прямому назначению и т. д. В итоге произошло бы

повышение авторитета этих договоров и их роли в обеспечении жилищных прав

граждан и сохранности жилищного фонда. Так же это позволило бы проверить

«малоимущество», т.к. пять лет это довольно продолжительный этап, за

который может измениться финансовое благополучие нанимателя.

§ 7. Плата

По договору найма жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищного фонда социального использования в соответствии с

Основами жилищного законодательства СССР размер платы за пользование жилым

помещением (квартирной платы) устанавливается Советом Министров СССР (ст.55

ЖК).

Данная статья, касающаяся установления платы за жилое помещение, устарела.

Теперь следует руководствоваться ст. 15 Основ и Постановлением

Правительства РФ "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных

услуг и мерах по социальной защите населения" от 02.08.99 N 887. Указанными

актами предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги

должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на

содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не

производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в

судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным

и техническим требованиям, по нормам общежития. Законодательными и

правовыми актами субъектов Российской Федерации этот срок может быть

изменен с учетом особых обстоятельств.[18]

Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого

числа следующего за прожитым месяца (ст. 56 ЖК).

Относительно договора найма жилого помещения в ст. 682 ГК говорится,

что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в

договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом

установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата,

установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не

допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором

(ст.682 ГК).

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки,

предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не

предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке,

установленном Жилищным кодексом (ст.682).

В договоре социального найма размер платы за жилое помещение

определяется Постановлением Правительства г. Москвы (п.40 П.Пр-ва Москвы №

46).

Размер платы за жилое помещение по договору коммерческого найма

определяется согласно методике в денежном выражении (п.40 П.Пр-ва Москвы №

46).

Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашеню сторон, а также в

связи с изменениями суммы оплаты одного квадратного метра по договору найма

в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа.

Перерасчет платы за жилье производится не чаще одного раза в квартал.

Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что все четыре договора

отличаются друг от друга источником, в котором устанавливается плата за

жилое помещение по соответствующему договору.

Глава II. Права и обязанности сторон по договору

В этой главе я рассмотрю и сравню права и обязанности наймодателя и

нанимателя в договорах найма, коммерческого найма, найма жилых помещений в

домах государственного и муниципального жилищного фонда и в договоре

социального найма.

Договор найма жилого помещения является двусторонним договором, в

котором стороны имеют права и несут обязанности. В договоре найма и

коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются

соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены

законом.

Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого

помещения, являющегося объектом договора. Предоставляемое наймодателем

нанимателю жилое помещение имеет назначением удовлетворение жилищных

потребностей нанимателя и его семьи. Целевое назначение жилого помещения

предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Об этом говорится в ст. 676 ГК, п. 34 П.Пр-ва № 46. Положения статей

применяются не только к договору найма и коммерческого найма, но и к

договору найма жилых помещений в домах государственного и муниципального

жилищного фонда социального найма.

Эти статьи конкретизируют обязанность наймодателя передать нанимателю

жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для

проживания. Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически

одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо

жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий,

самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны

быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю,

числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех

инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома,

а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит,

что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но

ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить

обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения.

Этим обязанностям наймодателя корреспондируют права нанимателя

требовать от наймодателя передачи жилого помещения, а также потребовать

возмещение убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю

жилое помещение в срок, указанный в договоре (п.29 П.Пр-ва.№ 46).

Наймодатель обязан осуществлять ремонт общего имущества

многоквартирного дома. Производить капитальный ремонт сданного в наем

жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном

ремонте за три месяца и при необходимости на время капитального ремонта

предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим

нормам. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный

договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки,

определяемые нормативными актами города Москвы.[19] Внутриквартирный

текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, когда

такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных

элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством

капитального ремонта. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за три

месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора

коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить

нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить

нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с

решением не сдавать жилое помещение в течение года в наем. Кроме того, риск

случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на

наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого

помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были

заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем

во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче

жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма изложены в

статье 678 ГК РФ.

Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой

разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и

лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое

помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена

не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними

постоянно проживающих лиц.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для

проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в

надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения

или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая

благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий

квартирного оборудования. Не допуская самовольной перепланировки и

переоборудования жилого помещения (оборудования). Это означает, что

наниматель не вправе без согласия наймодателя и без соблюдения

установленного порядка производить перестройку жилого помещения, связанную

с изменением его размера, функционального назначения, сносом или разборкой

межкомнатных перегородок, разборкой вентиляционных и вытяжных шкафов,

постройкой дополнительных перегородок, соединением разных комнат

дополнительными дверями.

Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя.

Сроки квартплаты обычно определяются в самом договоре найма. По общему

правилу наниматель обязан самостоятельно вносить плату. Найм и коммерческий

наем имеют одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого

помещения определенные доходы за счет платы за жилье и коммунальные

платежи. По раннее действовавшему законодательству извлечение таких «

нетрудовых доходов », если это носило систематический характер, могло

повлечь за собой для наймодателя неблагоприятные последствия, вплоть до

безвозмездного изъятия у него жилого дома либо части дома (ст.111 ГК

РСФСР 1964 г). Ныне действующее законодательство коренным образом изменило

такое положение, предоставив собственнику свободно распоряжаться своим

имуществом. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое

помещение. Если договором найма не предусмотрены и иные правила. Что

касается уплаты коммунальных платежей, то их по общему правилу вносит

именно наниматель. Лишь в случаях, особо оговоренных в договоре найма, эта

обязанность возлагается на наймодателя.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним

проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в

качестве постоянно проживающих с нанимателем.

На вселение по договору найма, коммерческого и социального найма полагается

согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В

отличие от регулирования договора найма жилого помещния в домах

государственного и муниципального жилищного фонда вводится новая

зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей

согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем

регулировании) не требуется.

Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое

помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства

граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного

характера и не должен приводить к ограничению конституционного права

гражданина выбирать место жительства[20].

Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при

вселении нового постоянного пользователя. Исключение из правила установлено

для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

Следующее право нанимателя носит общий характер для любой

разновидности договора найма – право на вселение временных жильцов.

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится

предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о

вселении временных жильцов. Разрешение на их вселение и проживание дается

нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными

признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования

помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше

вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования

помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен

определяться самими гражданами. Хотя наймодатель по закону лишь

информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и

правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма

жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую информацию

предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по

этому основанию.

Ответственность за временных жильцов, их действия перед наймодателем несет

наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях

лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть

установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному

жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще

не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи

дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством,

является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по

найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого

помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.

Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора

найма.

В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном

найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем,

капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за

наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором

найма жилого помещения.

Внутриквартирный ремонт подразумевает: побелку, окраску и оклейку стен,

потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с

внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также

ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может

производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования

повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения

наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению

наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент

производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании

разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия

наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

П.3 ст. 681 ГК устанавливает одно условие переоборудования наймодателем

дома в целом - согласие нанимателя, если в результате переоборудования

существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением.

Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого

помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются

сонанимателями. Условия пользования касаются предмета договора найма.

Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с

переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.)

не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному

проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит

общего требования к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства

жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования,

не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего

переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки

проекта к утверждению в установленном порядке.

ЖК употреблял понятие «перепланировка жилого помещения» наряду с его

переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных

правовых актах и технической документации. Очевидно, под переоборудованием

в настоящей статье следует понимать не только собственно переоборудование

инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и

иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, под

переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос (замену на иную

конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов,

устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат,

вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между

комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и

переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство

оконных проемов.

Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости

восстановить прежнее положение, и оно не отражается в технической учетной

документации жилищного фонда, что имеет существенное значение для сделок с

жилыми помещениями.

В статье 684 ГК РФ закреплено преимущественное право нанимателя

на заключение договора найма на новый срок. Это же право закреплено

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5