Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

оспаривания которого установлены в жилищном

законодательстве. В связи с этим в судебной практике

возник вопрос о возможности применения норм гражданского

законодательства о недействительности сделок при

разрешении вопроса о признании ордера недействительным.

Верховный Суд РФ на этот вопрос ответил положительно.

Администрация Центрального района г.Хабаровска 4 июля

1996 г. обратилась в суд с иском к Юсупову о признании

недействительным выданного ему 12 апреля 1993 г. ордера

на однокомнатную квартиру, ссылаясь на то, что ответчик

не состоял на учете как нуждающийся в улучшении жилищных

условий, ордер получил без соответствующего решения

местной администрации в результате преступных действий

бывшего начальника отдела учета распределения жилья

(ОУРЖ), осужденного судом за эти действия к лишению

свободы.

Центральный районный суд г.Хабаровска в удовлетворении

иска отказал по мотиву пропуска истцом трехгодичного

срока исковой давности для предъявления требования о

признании ордера недействительным, предусмотренного ст.48

ЖК РСФСР.

Это решение отменено в кассационном порядке Хабаровским

краевым судом как вынесенное с нарушением норм

материального права.

Верховный Суд РФ, проверив дело в порядке надзора,

признал определение суда кассационной инстанции

правильным по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.3 ГК РФ нормы гражданского права,

содержащиеся в других законах, должны соответствовать

данному Кодексу.

Это положение распространяется и на нормы жилищного

законодательства, в том числе и на отношения, возникающие

в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах

государственного или муниципального жилищного фонда.

Как видно из материалов дела, ордер на однокомнатную

квартиру в доме г.Хабаровска Юсупову (не являвшемуся

нуждающимся в улучшении жилищных условий и не состоявшему

на учете в ОУРЖ Центрального района г.Хабаровска) был

выдан 12 апреля 1993 г. без соответствующего решения

исполкома Совета народных депутатов бывшим начальником

ОУРЖ Центрального района, осужденным за совершение ряда

преступлений, в том числе и за незаконную выдачу ордера

Юсупову.

Допущенные при выдаче ордера Юсупову нарушения в

соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РСФСР - бесспорное основание

для признания этого ордера недействительным.

Согласно ч.2 ст.48 ЖК РСФСР в отличие от общего правила

начала течения срока исковой давности (с момента, когда

заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о

нарушении своего права) требование о признании ордера

недействительным может быть заявлено в течение трех лет

со дня его выдачи.

Вместе с тем эта норма не может рассматриваться как

исключение из установленных гражданским законодательством

общих правил о неприменении исковой давности в

установленных законом случаях. В соответствии со ст.208

ГК РФ исковая давность не распространяется, в частности,

на требования собственника или иного владельца об

устранении всяких нарушений его права. Это правило

относится и к требованиям собственников (владельцев)

жилищного фонда о защите их права на жилые помещения,

неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти

помещения возникнуть не могло.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются любые действия

граждан и юридических лиц, направленные на установление,

изменение или прекращение гражданских прав и

обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в

соответствии с подп.2 п.1 ст.8 ГК РФ является основанием

для возникновения гражданских прав и обязанностей, в

частности для последующего заключения договора найма

жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как

один из элементов гражданско-правового отношения.

Ссылка суда кассационной инстанции на то, что согласно

п.1 ст.181 ГК РФ иск о признании недействительным ордера,

полученного в результате преступных действий

заинтересованных лиц, как иск о применении последствий

недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен

в течение десяти лет со дня, когда началось ее

исполнение, правильная».[11]

Ордер предоставляет собой административный акт (документ), который

выдается на основании решения местной администрации. Ордер выдается только

на вселение в жилое помещение социального использования.

Гражданин вправе отказаться от вселения по ордеру, если предоставляемое

жилье его не удовлетворяет. Для жилищно-эксплуатационной организации

вступление в договор социального найма является обязанностью, вытекающей из

факта выдачи ордера, предписывающего жилищно-эксплуатационной организации

вступить в договор, предоставить гражданину возможность занять данное жилое

помещение.

Можно согласиться с профессором С.М. Корнеевым в том, что ордер является

порождением жилищной нужды, и что он будет использоваться лишь при

предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако пока потребность

в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, а закон

рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение;

недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного

правоотношения ведет к искажению истинного положения дел.

Таким образом, в настоящее время основанием для заключения договора

найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и

общественного жилищного фонда является ордер.

Что касается формы договора коммерческого найма, то он также должен

иметь письменную форму.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Об этом

говорится в ст.674 ГК РФ.

Типовой договор социального найма и примерный договор коммерческого найма

жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Москвы от 21.01.97

№46 (приложение 1,2).

Таким образом, мы видим, что все четыре вида договоров имеют

письменную форму, но в тоже время у каждого договора есть свои

особенности.

§ 5. Субъекты договора найма жилого помещения

Субъектами всех ниже перечисленных договоров являются наниматель и

наймодатель.

В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения.

Анализ этого определения позволяет сделать следующие выводы.

Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им

лицо, т.е. собственник, имеющий жилищный фонд, может создавать для его

эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами

юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых

помещений. Также собственник жилья может непосредственно сам заключать

договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник

располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для

сдачи внаем.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица,

Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник

может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении

договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее

субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают

госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-

эксплуатационные органы.

В качестве нанимателя в договоре найма может выступать только

гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в

нормах ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может

иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора

аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как

правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого

помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.

Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только

для проживания граждан.

В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем

в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним

проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе

усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья,

сестры, иные родственники, бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если

они продолжают проживать в жилом помещении, любые другие лица, хотя и не

состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно

проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно

проживающим вместе с нанимателем, следует судить, исходя из факта

регистрации гражданина по месту жительства. Заключая договор найма жилого

помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет

проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может

вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, «в

коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений»[12].

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о

том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в

интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления

этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при

заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком

большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что

приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно

обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение

жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон устанавливает, что в договоре найма жилого

помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать

совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то

постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст.

679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель

вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц,

если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их

при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и

граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при

вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только

нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.

Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое

помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и

требований, а также правил учета населения, т. е. в публичных интересах.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о

норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения

несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для

совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение

правил регистрационного учета[13].

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один

человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на

стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с

нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно

проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем

солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане

признаются сонанимателями, следовательно, в обязательсте найма жилого

помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно

несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора

является уведомление наймодателя.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением

самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон

исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может

быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно

проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2

п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно

проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с

наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением.

За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого

помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В

данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц

(ст. 403 ГК). Исключением является случай, когда лица, постоянно

проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в

соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед

наймодателем солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).

Наймодателем в договоре найма жилого помещения в государственном и

муниципальном жилищном фонде социального использования могут выступать лишь

государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-

эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной

власти. Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РСФСР.

Стороны в договоре найма жилого помещения в государственном и

муниципальном жилищном фонде социального использования предопределены

заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора,

— в ордере. Ордер адресован прежде всего наймодателю. Если жилое помещение

относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает

муниципальная жилищно-эксплуатационная организация — жилищно-

эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п.

Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или

учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в

доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает

государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как

юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-

эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре найма жилого помещения может выступать только

гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР).

Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако

после заключения договора возможна замена нанимателя другим

совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как

правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из

совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст.

88 ЖК РСФСР). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое

помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени

опекуном или попечителем[14]. Договор найма жилого помещения в

государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору найма

жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде

социального использования обладает не только наниматель, но и члены его

семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи,

содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем,

прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В

связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

«Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в

разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого

универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях

законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т. д.) существует

приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя,

безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что

касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения

понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, которых можно

считать членами семьи»[15].

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР (абз. 2 ст. 53)

выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых,

лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.

е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого

из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на

факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного

проживания с нанимателем. Никаких других условий не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных

случаях — по решению суда). К их числу относятся: другие родственники

нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени

родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и другие

лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов

его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан

членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на

иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем

и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на

питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т. п.). В судебной практике

большое значение придается также личным отношениям между этими лицами

(взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т. п.). При отсутствии

отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его

семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие

права самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом

семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет

право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя

или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое

им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи.

Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое

помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников,

нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное

согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не

требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

Проанализировав вышеперечисленное, можно найти существенные отличия

норм ГК от норм жилищного законодательства – отказ в регулировании найма

жилого помещения от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием

«граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем».

В отличие от жилищного законодательства в ст.678 ГК не содержится

указание на солидарную ответственность совместно проживающих

совершеннолетних лиц перед наймодателем, а устанавливается персональная

ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним

проживающих, если они нарушают условия договора.[16]

Сторонами в договорах социального и коммерческого найма также являются

наймодатель и наниматель.

Наймодателем также как и в вышерассмотренных договорах является собственник

либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое

помещение в найм.

На территории г. Москвы право заключать договоры найма на жилые помещения,

находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы,

предоставляется дирекциям единого (п.7 П.Пр-ва Москвы №46).

Право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в

государственной и муниципальной собственности г. Москвы, может быть

предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе, получившим эти

помещения из муниципального фонда в управление.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может

быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в г. Москве

при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан

Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по

месту жительства в Москве и Московской области.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть

дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся

в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5