Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в

бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для

проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные

услуги».

Все вышеперечисленные договоры по своей юридической природе договор

найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным,

возмездным.

Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие как

жилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которым

различаются приведенные выше договора.

В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный

фонд» в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых

домов и жилых помещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).

Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру,

включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и

предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто

является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности

которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком

широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части,

которые также именуются фондами.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого

жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и

жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым

назначением, правилами использования и другими элементами правового

режима.

Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет

государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных

кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространная классификация

жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, где

выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду с этим

общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает

уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия

Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому

следует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая

дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики

1992 г., явно устарела.

Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по

двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом

форм собственности и в зависимости от форм использования жилых

помещений[4]. Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку,

считая, что «следует классифицировать жилые помещения не столько по формам

собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в

пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой

режим указанных помещений»[5].

В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды:

частный, государственный, муниципальный.

Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения,

принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные

жилые дома, квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и

других сделок, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и

т.д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за

счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных

кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом). К частному

жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других

строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям.

Не входят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения,

принадлежащие юридическим лицам — государственным и муниципальным

предприятиям и учреждениям, поскольку они согласно ст. 294, 296 ГК не

являются собственниками.

В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые

помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации или

отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в

хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных

предприятий или учреждений.

В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный

фонд». Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он

состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве

оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и

предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их

работников.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений,

принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим

муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения,

находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении

муниципальных предприятий или учреждений (т.е. их «ведомственный фонд»).

Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей

населения данного административно-территориального образования и

принадлежащих ему предприятий и учреждений.

В зависимости от форм использования жилых помещений (от целевого

назначения) в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального

использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.

Фонд социального использования впервые был назван в Основах

федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672). К названному

фонду относятся: жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных

фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на

условиях договора социального найма и предоставляемые в пределах нормы

жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального

использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд

социального использования местной администрацией, государственными и

муниципальными предприятиями и учреждениями.

За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в

домах государственного жилищного фонда, полностью сохраняются права,

возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого

помещения (см. абз. 2 ст. 14 Основ федеральной жилищной политики).

Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения,

находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого

собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал

помещение на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК). В данном случае

существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права

(права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов

семьи собственника и пользователей по договору с собственником).

Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые

собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения

прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды

жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать

частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному

фонду.

Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное

юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе

жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться

нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи

основного пользователя, о выселении и т. д.).

§ 3. Объект договоров найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное

жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом,

часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения

может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В

этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом

найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того,

объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной так из

нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны

быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,

предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть

включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных

норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим

требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание,

нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание

надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно

обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное

освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам

благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная

комната, подсобные помещения.

Вопрос изолированности жилых помещений вызывает много различных

споров. Для разъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной

практики Верховного суда РФ:

«Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е.,

префектуре Северо-Западного административного округа г.

Москвы, муниципальному округу «Хорошево-Мневники» о

заключении отдельного договора жилищного найма на

комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после

смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой

Е., между ней и снохой сложились неприязненные

отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен

занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-

Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 г.

(оставленным без изменения судебной коллегией по

гражданским делам Московского городского суда и

президиумом Московского городского суда) в иске

отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда

РФ удовлетворила протест заместителя Председателя

Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и

вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой

З., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма,

суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по

размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер

изолированной комнаты, на которую претендует истица,

менее нормы предоставления жилой площади. Судебная

коллегия и президиум городского суда, признавая решение

суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить

основанием к отказу в иске об изменении договора

жилищного найма.

В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член

семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним

отдельного договора найма, если с согласия остальных

проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в

соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью,

либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке

пользования жилым помещением, ему может быть выделено

помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого

Кодекса.

В силу ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может

быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из

квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть

самостоятельным предметом договора найма часть комнаты

или комната, связанная с другой комнатой общим входом

(смежные комнаты), подсобные помещения.

Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в

упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой

площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую

Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма,

изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде

первой инстанции, состоялось соглашение о порядке

пользования квартирой, согласно которому Моисеева З.

длительное время пользовалась изолированной комнатой, а

Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при

которых возможно заключение отдельного договора найма на

жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и

совмещенный санузел в квартире не являются препятствием

по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения

такого договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об измерении

договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер

изолированной комнаты, на которую претендует истица,

менее нормы предоставления жилой площади.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15

постановления от 26 декабря 1984 г. «О некоторых

вопросах, возникающих в судебной практике при применении

Жилищного кодекса РСФСР»[26], в случае, когда одной из

сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой

площадью можно выделить с учетом санитарных и

технических требований изолированное помещение по

размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой

площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со

ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не

исключает возможность заключения договора найма жилого

помещения площадью менее 12 кв. м.»[6].

Объект договора коммерческого найма жилых помещений такой же, как и в

договоре найма: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного

проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты). Но здесь уточняется,

что помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям г.

Москвы и отвечать санитарным и техническим нормам. В коммерческий найм

может быть передан жилой дом либо его часть. (П.Пр-ва Москвы №46).

Объектом (здесь Предметом) следующих рассматриваемых мной договоров –

договора найма жилых помещений в домах государственного и муниципального

фонда и договора социального найма согласно ст.52 ЖК, п.4 П.Пр-ва Москвы

№46 является также изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры,

одной или нескольких комнат, за исключение смежных комнат и подсобных

помещений, пригодное, благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим

требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны

учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания

обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами

разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).

Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем,

что закон предусматривает принцип посемейного заселения, жилое помещение

должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч.

1 ст. 28 ЖК РСФСР).

Принципиальным отличием объекта данных договоров является то, что жилое

помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.40 ЖК, ст.1 ФЗ

«Об Основах…», п.4 П.Пр-ва Москвы №46).

Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское

жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади, под

которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах

государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации

норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК

РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не

означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким,

чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв.м. Статья 40 ЖК

РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в

пределах нормы жилой площади, но не менее минимального размера,

устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в

зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других

факторов.

Изложенное понятие «минимального размера предоставления жилых помещений»

содержится в ст. 11 ФЗ «Об Основах».

Юридическое значение нормы жилой площади заключается в том, что она

принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая

подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при

выселении с предоставлением другого жилого помещения (ст. 96 ЖК РСФСР); в

случае сноса принадлежащих гражданам на праве собственности жилых домов в

связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных

нужд (ст. 137 ЖК РСФСР) и в некоторых других случаях.

Отдельным категориям граждан предоставляется жилая площадь, именуемая

дополнительной. Дополнительная жилая площадь предоставляется

в виде комнаты или в размере 10 кв. м (для некоторых категорий граждан — ив

большем размере — см. ст. 39 ЖК РСФСР).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что во всех вышеперечисленных

договорах объектом может быть только изолированное жилое помещение,

пригодное для проживания.

§ 4. Форма договоров найма жилого помещения

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в

письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения.

Договор найма жилого помещения в домах государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда заключается в письменной

форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-

эксплуатационной организацией и нанимателем-гражданином, на имя которого

выдан ордер. В договоре жилищного найма определяются права и обязанности

сторон по пользованию жилым помещением (ст. 51 ЖК РСФСР).

Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма жилого

помещения много раз затрагивался в юридической литературе. Так, широко

распространена точка зрения, согласно которой право на жилое помещение

возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются:

административные акты (решения местной администрации о предоставлении

жилого помещения и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого

помещения[7].

Другие считают, что «жилищное правоотношение найма жилого помещения

возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина -

ордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности

вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения. Он

приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения

договора».[8]

Высказывается также мнение, что на основании названных выше

юридических фактов (ордера, договора найма) возникает не одно жилищное

правоотношение и право на жилую площадь, а множество жилищных

правоотношений[9].

На основании решения органа местного самоуправления, государственного,

муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по

договору найма органом местного самоуправления выдается ордер, который

является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое

помещение (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики)[10].

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется

жилое помещение, или другому лицу по доверенности, удостоверенной в

установленном законом порядке.

Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном порядке

недействительным в случаях: предоставления гражданами не соответствующих

действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий,

нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое

помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и

условий предоставления жилых помещений.

Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено в

течение трех лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). По этому

вопросу хочется привести случай из практики.

Решение органа исполнительной власти о выдаче ордера

является административно-правовым актом, правила

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5