Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья

дольщику договором передачи жилья в собственность, а также

предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости

установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом).

Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной

регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если

право дольщика на жилье возникло по договору уступки права

требования, а также договор передачи жилья в собственность.

2.2.4. Приобретение жилья по договору мены.

По договору мены (ст. 567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется

передать в собственность другой стороны одно жилье в обмен на другое.

К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая

сторона признается продавцом жилья, которое она обязуется передать, и

покупателем жилья, которое она обязуется принять в обмен. Если

договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья

предполагается равной (п. 1 ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены, обмениваемые жилые

помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать

жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения,

предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах

непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое

помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

Этот пункт ст. 568 ГК имеет большое значение в тех случаях, когда

по договору мены один из супругов обменивает с доплатой принадлежащее

ему на праве собственности жилое помещение, являющееся его личной

собственностью. В случае, когда доплата производится деньгами,

которые являются имуществом, нажитым супругами во время брака

(согласно п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, доходы каждого из супругов

от трудовой деятельности, признаются имуществом, нажитым во время

брака), то в этом случае жилое помещение, полученное супругом в

результате произведенного обмена, становится общей совместной

собственностью супругов.

Необходимо особо отметить, что право преимущественной покупки (п. 5

ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья по

договору мены. Видимо правильнее было бы назвать это право не правом

преимущественной покупки, а правом преимущественной мены или

преимущественного приобретения. Возможно, законодатель имеет ввиду

случай, когда сособственник может предложить отчуждателю доли для

мены жилое помещение подобного рода.

Изложенное выше относится к ситуации, когда жилые помещения

находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с

тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое

находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на

условиях найма (например, муниципальное жилье). Ранее такие операции

осуществлялись либо путем «расприватизации» через суд жилья и

последующего обмена жильем, либо путем оформления сделки купли-

продажи жилья и последующего заключения договора найма. В настоящее

время обмен таких жилых помещений осуществляется на основании ст. 20

Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии

с которой наниматель имеет право с согласия собственника жилищного

фонда передать права и обязанности по договору найма этого помещения

собственнику жилья из частного жилого фонда взамен приобретения права

собственности на жилое помещение.

В г. Костроме порядок обмена жилых помещений производится в

соответствии с положением «О порядке обмена жилых помещений в городе

Костроме», утвержденном решением Думы г. Костромы 28 января 1999 г.

Данное положение разработано на основании Гражданского кодекса

Российской Федерации, Закона Российской Федерации «ОБ основах

жилищной политики», Жилищного кодекса РСФСР, «Инструкции о порядке

обмена жилых помещений», других нормативных правовых актов Российской

Федерации, костромской области и органов местного самоуправления г.

Костромы и устанавливает правила обмена жилых помещений в г.

Костроме, занимаемых нанимателями и собственниками1.

Как мена, так и обмен жилых помещений могут быть признаны

недействительными по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом

для недействительности сделок. Отношения собственности, основанные на

недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются

недействительными.

2.2.5. Приобретение жилья по договору ренты.

Новым видом договора, по которому происходит отчуждение права

собственности, является договор ренты, по которому одна сторона

(получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в

собственность жилье, а плательщик ренты обязуется в обмен на

полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде

определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его

содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возможны выплаты как

постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе

пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в

отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено

обязательное нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит

из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права

собственности на жилье, которая может быть как возмездной (в форме

купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК

РФ).

«Вторым» договором собственно и является договор ренты, т.е.

постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто

передает жилье. Именно исходя из этой, «второй» части договора,

оформленные таким образом правоотношения и являются возмездными.

Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР в ст. 253

предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-

продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Этой

статьей устанавливались значительные ограничения заключения такого

договора:

1) «получателем ренты» мог быть только «нетрудоспособный по

возрасту или по состоянию здоровья». В настоящее время — гражданин

любого возраста и состояния здоровья;

сделка оформлялась только в виде договора купли-продажи. В

настоящее время допустимо и дарение;

3) выплата содержания осуществлялась «в уплату покупной цены» и

предполагалось, что сумма затрат покупателя не может быть более

стоимости жилья. В настоящее время — покупная цена — сама по себе, а

рента как «вторая» часть договора — сама по себе;

4) ранее допускалось обеспечение «ренты» только в натуре. В

настоящее время может быть предусмотрена возможность замены

предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение

жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ);

5) утратившие силу нормы прежнего Гражданского кодекса РСФСР

разрешали отчуждение жилья покупателем только после смерти продавца.

В настоящее время (ст. 604 ГК РФ) плательщик ренты вправе и до смерти

получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом

обременять переданное ему жилье, но только с согласия получателя

ренты. Здесь следует также добавить, что в случае если плательщик

ренты передает обремененное рентой жилье в собственность другого

лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность, если

Кодексом или иным законом, или договором не установлена

ответственность солидарная (ст. 586 ГК РФ);

6) ранее «получателем ренты» мог быть только сам продавец. В

настоящее время договор ренты может быть заключен как в пользу

нескольких лиц (собственников), так и в пользу третьего лица (ст. 596

ГК РФ);

7) если ранее риск случайной гибели жилья нес покупатель, то в

настоящее время, если жилище было передано возмездно под выплату

постоянной ренты, то плательщик при случайной гибели жилья вправе

требовать соответственного прекращения обязательства по выплате ренты

либо изменения ее условий. Если жилье передается бесплатно, то риск

случайной гибели несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ);

8) новацией является предоставление получателю ренты права залога

на переданное жилье в обеспечение обязательств плательщика (ст. 587

ГК РФ);

9) никак не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее

время компенсируются процентами (ст. 588 ГК РФ), размер которых

определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения

денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст. 395

ГК РФ);

10) ранее действовавшее законодательство допускало только

пожизненную «ренту». В настоящее время возможна не только пожизненная

рента (ст. 596—600 ГК РФ), но и постоянная рента, получателями

которой могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если

это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.

1 ст. 589 ГК РФ). Права получателя постоянной ренты могут

передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в

порядке правопреемства. Особо следует отметить, что размер денежного

выражения постоянной ренты может индексироваться, т.е. увеличиваться

пропорционально увеличению установленного законом минимального

размера оплаты труда (ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается,

как правило, по окончании каждого календарного квартала, а

пожизненная — по окончании месяца;

11) ранее действовавшее законодательство не предусматривало ни с

чьей стороны опережающее прекращение выплаты ренты. В настоящее время

за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от

дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, однако если договором не

предусматривается запрет на это — до смерти получателя ренты либо в

течение иного срока, не превышающего 30 лет (ст. 592 ГК РФ).

Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты плательщиком, если

последний просрочил ее выплату более чем на год или признан

неплатежеспособным, нарушил свои обязательства по обеспечению залога

под выплату ренты и т.п. Выкуп ренты за жилье, переданное за плату,

осуществляется по цене, определенной договором ренты или по цене,

соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за жилье,

переданное под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается

наряду с годовой суммой ренты также стоимость жилья (ст. 594 ГК РФ);

12) размер пожизненной ренты должен быть указан в договоре как

денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в период

его жизни (ст. 597 ГК РФ), и в пересчете на месяц не может быть менее

одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит

индексированию и выплачивается по окончании каждого календарного

месяца. Пожизненная рента также может быть прекращена путем ее выкупа

по аналогичным с постоянной рентой основаниям, либо договор

расторгается и возмещаются убытки. Если жилье передавалось бесплатно,

то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе

потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной

цены ренты (ст. 599 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении

жилья, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик не

освобождается от выплаты ренты (ст. 600 ГК РФ).

13) при пожизненном содержании с иждивением (третий вид ренты

наряду с постоянной и пожизненной) в качестве ренты получателю

обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот

вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг.

Существенным условием этого вида договора ренты является отражение в

его тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное

содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда

(ст. 602 ГК РФ). Содержание возможно реализовывать как в натуральной,

так и в денежной форме. Обязательство содержания прекращается смертью

получателя ренты. Кроме того, при существенном нарушении содержателем

своих обязанностей получатель вправе потребовать возврата жилья либо

выплаты ему выкупной цены по правилам выкупа постоянной ренты (ст.

605 ГК РФ). В этом случае плательщик ренты не вправе требовать

компенсации понесенных расходов на содержание1.

2.2.6. Приобретение жилья с использованием государственных субсидий

и кредита.

Приобретение жилья с использованием государственных субсидий и

кредита является также новым порядком приобретения жилья гражданами.

Правовыми основаниями для этого являются положения Закона РФ «Об

основах федеральной жилищной политики» о том, что «гражданам, не

обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство

оказывает помощь... используя систему компенсаций (субсидий) и льгот

по оплате строительства, содержания и ремонта жилья» (ст. 2 Закона).

Законом также определено, что «компенсации (субсидии) — это средства,

предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и

коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки» (ст. 1

Закона).

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2281 установлено, что

гражданам субсидии предоставляются безвозмездно.

Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 было

утверждено «Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в

улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство

или приобретение жилья», которое регламентирует весь порядок

взаимоотношений граждан и государственных органов, сводящийся к

следующему.

1. Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию), состоящим на

учете по улучшению жилищных условий в муниципальных органах (с учетом

их очередности) либо пользующимся в соответствии с законодательством

правами на льготное финансирование строительства жилья (п. 2

Положения).

2. Субсидии предоставляются гражданам, если уровень их месячного

дохода в расчете на одного члена семьи не превышает предела,

установленного органом, за счет которого предоставляются субсидии (п.

4 Положения).

3. Субсидии предоставляются для строительства или приобретения как

односемейных домов, так и квартир в многоквартирных домах (п. 9

Положения).

4. Денежные суммы в размере субсидий не выдаются гражданам на руки,

а предоставляются в форме платежей, перечисляемых через банки: при

строительстве жилья, как правило, его застройщику, а при приобретении

жилья — его продавцу (п. 10 Положения).

5. Субсидии предоставляются гражданам независимо от того, является

ли занимаемое ими жилье муниципальным или их собственностью. При

этом, если владельцы приватизированных квартир и частных домов

получили субсидию и улучшили свои жилищные условия, а затем продали

ранее занимаемое жилье, то они обязаны вернуть органу,

предоставившему субсидию, 50% суммы, полученной от этой продажи. При

этом возвращаемая сумма не должна превышать размера субсидии (п. 11

Положения).

Гражданам, принятым на учет для предоставления квартир в ЖСК,

безвозмездные субсидии не предоставляются, так как государство

оплачивает до 50% стоимости строительства домов ЖСК.

6. Размер предоставляемой субсидии может составлять от 5 до 70%

средней стоимости строительства или приобретения дома или квартиры в

данном регионе. Размер субсидии также определяется в зависимости от

величины дохода за последние 6 месяцев в расчете на одного члена

семьи или нескольких семей, проживающих в квартире или в доме

гражданина, получающего субсидию, и времени постановки на учет по

улучшению жилищных условий1. При этом размер приобретаемого с

использованием субсидий жилья не может превышать социальной нормы

площади жилья для семьи (п. 12 Положения).

7. Социальная норма общей площади жилья устанавливается органами

государственной власти субъектов Федерации (ст. 11 Закона «Об основах

федеральной жилищной политики»).

8. Исходя из вышеизложенного стоимость жилья, приобретаемого

гражданами, состоит из двух составных частей: а) субсидии и б)

средства гражданина. Вносимые гражданином средства могут быть как его

собственными накоплениями, так и заемными, получение которых

регламентировано Указом Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10

июня 1994 г. № 1180. Введенное в действие этим Указом Положение о

жилищных кредитах определяет общий порядок кредитования населения при

использовании собственных средств, а также безвозмездных субсидий:

а) банки на территории РФ предоставляют гражданам и юридическим

лицам жилищные (льготные) кредиты под залог жилья;

б) жилищные кредиты могут быть трех видов:

земельный кредит — краткосрочный или долгосрочный кредит,

предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее

жилищное строительство;

строительный кредит — краткосрочный кредит на строительство

(реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования

строительных работ;

кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, предоставляемый

для покупки жилья;

в) жилищные кредиты выделяются при условии отвода застройщику в

установленном порядке земельного участка и наличия разрешения

соответствующих органов на строительство жилья, а также на условиях

платности, возвратности и целевого использования;

г) обеспечением кредита является залог заемщиком имеющегося или

сооружаемого, либо приобретаемого жилья, иных имущественных прав на

другое имущество, или имущественных прав, которые в соответствии с

законодательством РФ могут быть предметами залога;

д) денежные средства на руки заемщику не выдаются, ему открывается

кредитная линия, ссуда по которой перечисляется по частям,

соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных

работ. В процессе работ банк вправе осуществлять инспектирование

производимых работ;

е) сумма жилищного кредита не должна, как правило, превышать 70%

стоимости приобретаемого жилья, строящегося или реконструированного,

обустройства земли;

ж) основными документами, определяющими взаимоотношения банка и

заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотеке).

9. Граждане, которым решением муниципальных органов выделены

безвозмездные субсидии, заключают с уполномоченным органом договор об

использовании субсидий и собственных или привлеченных средств. Этим

договором предусматривается, что субсидии начисляются на счет в

течение 5 банковских дней после внесения гражданином своей доли.

10. Если гражданин приобретает с привлечением субсидий

муниципальное жилье, то оно оформляется в его собственность и он

снимается с учета по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии

предоставляются только один раз.

В г. Костроме предоставление гражданам безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья осуществляется согласно

положения (см. приложение № 4)1, утвержденного постановлением

администрации г. Костромы от 30 июня 1997 г. № 2067. Положение

разработано в соответствии с постановлением Правительства Российской

Федерации “О предоставлении гражданам Российской Федерации,

нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья” № 937 от 03.06.96 г.2,

постановлением главы администрации Костромской области № 593 от

14.10.96 Федерации “О предоставлении гражданам Костромской области,

нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на

строительство или приобретение жилья”3 и регламентирует порядок

предоставления субсидий за счет федерального бюджета, за счет средств

областного бюджета, предприятий и организаций, за счет средств

городского бюджета.

2.2.7. Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого

помещения в коммунальный квартире.

Приобретение жилья путем выкупа освободившегося жилого помещения в

коммунальный квартире осуществляется на основании ст. 16 Закона РФ

«Об основах федеральной жилищной политики», предусматривающего, что

освобожденное изолированное жилое помещение в коммунальной квартире

передается (при отсутствии граждан, признаваемых нуждающимися в

улучшении жилищных условий или не обеспеченных по жилищным нормам),

нанимателям соседних комнат по договору купли-продажи или аренды,

если эта возможность не ограничена субъектом Федерации. Таким образом

осуществляется постепенная ликвидация коммунальных квартир.

Реализация этого положения осуществляется в следующем порядке:

1. После освобождения жилого помещения претендующие на его

приобретение граждане обращаются в органы исполнительной власти с

соответствующим заявлением. Жилищные органы устанавливают тот факт,

что помещение свободно от обязательств (отсутствует запрет на

приватизацию жилья) и может быть продано, а также определяют

стоимость этого жилья.

2. Должно быть получено согласие других нанимателей комнат в этой

квартире (если они есть) на участие в приватизации занимаемых ими

помещений.

3. При наличии нескольких претендентов на свободную жилую площадь

она может быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно

каждому претенденту, либо всем претендентам в совместную или долевую

собственность под общие цели.

4. После оплаты претендентами стоимости выкупаемого жилья

оформляется приватизация всей квартиры.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8