Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

Право собственности и иные вещные права на жилое помещение

СОДЕРЖАНИЕ

| | |

|Введение. |2-3 |

| |3-9 |

|Глава 1. Право собственности на жилое помещение. |3-5 |

|1.1.Понятие права собственности на жилое помещение. |5-7 |

|1.2.Виды частной собственности на жилое помещение. |7-9 |

|1.3.Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных | |

|правоотношений. |10 |

|Глава 2. Приобретение права собственности на жилое помещение. | |

|2.1.Безвозмездное приобретение права собственности на жилое |10-19 |

|помещение. | |

|2.2.Возмездное приобретение права собственности на жилое |19-37 |

|помещение. | |

|Глава 3. Государственная регистрация права собственности на |37-41 |

|жилое помещение. | |

|Глава 4. Права собственника жилого помещения. |41-48 |

|Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение. |48-62 |

|Глава 6. Защита права собственности на жилое помещение. |62-67 |

|Заключение. |67-70 |

|Библиография. |70-72 |

|Приложение 1. Судебная практика. | |

|Приложение 2. Порядок приватизации и выдача решений о продаже | |

|(обмене) жилых помещений коммунальных квартир государственного и| |

|муниципального жилищного фонда в г. Костроме. | |

|Приложение 3. Положение «О порядке обмена жилых помещений в г. | |

|Костроме». | |

|Приложение 4. Положение «О порядке предоставления гражданам, | |

|нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии| |

|на приобретение жилья в г. Костроме». | |

|Приложение 5. Инструкция «О порядке государственной регистрации | |

|прав на жилые помещения и сделок с ним в Костромском областном | |

|регистрационном центре». | |

|Приложение 5.1.-5.7. Образцы документов. | |

|Приложение 6. Инструкция «О порядке регистрации договоров об | |

|ипотеке». | |

|Приложение 7. Инструкция «О порядке государственной регистрации | |

|договоров аренды в Костромском областном регистрационном | |

|центре». | |

| | |

Введение

Тема «Право собственности и другие вещные права на жилое

помещение» заинтересовала меня не случайно. Вопрос прав человека на

жилое помещение – это всегда животрепещущий вопрос. На важность и

актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство –

Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это

выражается в закрепленности права в основном законе Российской

Федерации – Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище

(ст.40 Конституции Российской Федерации). Гарантии права на жилище,

предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые

приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права:

развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и

индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое

распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и

коммунальные услуги.

Наличие жилья является показателем определенного жизненного уровня

людей в любом государстве, показатель их благосостояния. Как

известно, чем выше уровень благосостояния людей в государстве, тем

выше уровень благосостояния самого государства. Вот почему в

Российской Федерации жилищному вопросу и его решению уделяется так

много внимания. Это выражается во все увеличивающихся объемах

строительства жилья, которое предоставляется гражданам на условиях

социального найма, целевых программах для северян, военнослужащих,

подлежащих переселению из закрытых военных городков, строительстве

жилья на продажу, и т.д. Решение указанных вопросов закрепляется в

большом количестве нормативных актов, регулирующих жилищные

правоотношения. Однако, многие нормативные акты, на основе которых

осуществляется регулирование, это акты бывшего СССР и РСФСР,

продолжающие действовать до сих пор в изменненном и дополненном виде.

Эти акты, с одной стороны, охватывают собой не все моменты,

подлежащие регулированию, а с другой стороны, они очень многочисленны

и соединение установлений данных нормативных актов в практике их

применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том

числе и для опытных юристов.

Не все благополучно и с вопросом права собственности на жилое

помещение. Сейчас, когда с введением института права собственности на

жилое помещение, граждане и юридические лица получили возможность

совершать сделки с жилыми помещениями, значительно активизировался

рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют,

отдают в залог, дарят жилье, и ввиду того, что вопрос права

собственности на жилое помещение, с моей точки зрения, не

урегулирован должным образом, люди очень часто попадают в достаточно

сложные и неразрешимые ситуации.

Часть I Гражданского Кодекса, введенная в действие с 1 января 1995

года, предусмотрела специальную главу, посвященную вопросам права

собственности и иным вещным правам на жилое помещение. В главе

отражены лишь часть вопросов, касающихся жилых помещений.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в работе

акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и

сделана попытка связать их с практикой. Большая часть работы

посвящена праву собственности на жилое помещение.

Цель работы – рассмотреть нормы, посвященные праву собственности

на жилое помещение и на основе сделанных выводов попытаться

сформулировать свои предложения по совершенствованию

законодательства.

В работе уделено внимание вопросам государственной регистрации

прав на жилые помещения и сделок с ними. Это связано с тем, что

согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение

возникает только после осуществления обязательной процедуры в

специализированном учреждении юстиции по регистрации прав -

государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Глава 1. Право собственности на жилое помещение

1.1.Понятие права собственности на жилое помещение.

В Гражданском кодексе РФ1 праву собственности, в том числе и на

строения, жилые помещения, посвящен раздел II,включающий в себя такие

подразделы, как общие положения о праве собственности, содержание

права собственности, субъекты права собственности, приобретение права

собственности, момент возникновения права собственности и многие

другие. Праву собственности на жилые помещения посвящена отдельная

глава (глава 18), нормы которой закрепляют положения о квартирах, как

объектах права собственности (ст. 289 ГК), общем имуществе

собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК),

предусматривают возможность создания товариществ собственников жилья

(ст. 291 ГК).

Действующее законодательство к самостоятельным объектам жилища

относит квартиру, ее часть, жилые дома, специализированные дома

(общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные

дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,

ветеранов и др.), служебные помещения в других строениях, пригодных

для проживания, а также доля в жилом помещении.

Субъекты жилищных правоотношений (собственники) — физические и

юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской

Федерации, муниципальные образования (п. 2 ст. 212 ГК РФ).

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику

принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем (ст.

209 ГК РФ).

Владение означает реальное обладание жильем, хозяйственное

господство собственника над жилищем. Во владении выражается

закрепленность жилища за субъектом. Применительно к жилому помещению

владение означает возможность постоянно и беспрепятственно находиться

в нем, контролировать его и иметь постоянную реальную возможность

использовать данное помещение в собственных нуждах.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя

пользу, выгоду, доходы. Однако использование жилых помещений

ограничено законодательством: жилье используется только для

проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных

производств не допускается (ст. 288 ГК РФ).

Под распоряжением понимается право собственника определить

юридическую судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т.п. При

этом передача собственником любого из трех или всех названных

правомочий другому лицу не лишает его права собственности до момента

государственной регистрации перехода права собственности к другому

лицу.

Собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия,

но не может при этом ущемлять права и интересы других лиц. В случае

нарушения им прав и свобод других граждан на его право распоряжения

жильем могут быть только судом наложены временные ограничения. Вместе

с тем и в период ограничений за собственником сохраняются права

владения и пользования жильем. Например, в случае наложения ареста на

жилье собственник в это время не может только распорядиться своей

собственностью. Однако это ограничение носит временный характер —

полномочными органами (судом) его право может быть восстановлено либо

он будет лишен собственности.

Гражданский кодекс определяет, что собственниками могут быть все

без исключения граждане Российской Федерации, лица без гражданства и

иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ

в настоящее время являются также и сама Российская Федерация,

субъекты РФ, городские, сельские поселения и другие муниципальные

образования в лице их органов исполнительной власти.

Количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан

и юридических лиц в настоящее время не ограничены (п. 2 ст. 213 ГК

РФ). Ранее действовавшее гражданское и жилищное законодательство

допускало нахождение в собственности граждан только одного дома либо

одной квартиры.

1.2. Виды частной собственности на жилое помещение.

Частная собственность подразделяется на так называемую

индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в

собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этом

общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир

в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях,

когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в

натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей

собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких

составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего

собственника.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и

долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная

собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в

законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная

собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2

Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»),

при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов

крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных

случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но

размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным.

Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке

(приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном

договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности

предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение

имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной

собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной

собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении

согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена

долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен

(например, выделение доли в однокомнатной квартире) без

несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет

право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости

его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной

суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников

принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности.

Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников

долевой собственности может быть установлен порядок определения и

изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в

образование и приращение общего имущества.

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении

согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли

одним из участников долевой собственности остальные участники имеют

право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на

условиях, по которым она продается, за исключением продажи с

публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме

остальных участников долевой собственности о намерении и условиях

продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по

умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение

месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой

участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев

потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей

покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-

продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд

должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как

продавцом, так и другими участниками этой собственности1.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной

собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака —

приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки,

приватизированное одним из супругов жилье, в котором не

зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может

признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного

приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у

третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на

данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности

у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор

купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности

на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания

Закона (п.1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности

супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь

данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской

Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов

на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя

приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать

лишь один из супругов.

При приобретении права собственности на кооперативную квартиру,

супруги приобретают право общей совместной собственности в случае,

если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за

счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право

совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто

из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения

брака между ними.

Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в

брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке

наследования, является его личной собственностью. По обязательствам

одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его

собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256

ГК РФ).

1.3.Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных

правоотношений.

Согласно ст. 19 Гражданского кодекса гражданин (физическое лицо)

приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на

жилище, под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество.

Учитывая, что наступление многих гражданско-правовых последствий и

юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с

местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то

указание места жительства гражданина также является обязательным

компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место

жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете

гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших

четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается

место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей

или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Для юридических лиц, в том числе и для органов государственной

власти и местного самоуправления, обязательными сведениями в

документах являются их наименование, содержащее указание на

организационно-правовую форму, и место нахождения юридического лица,

которое определяется местом его государственной регистрации (ст. 54

ГК РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый

адрес расположения фирмы не требует обязательного отражения в

юридических документах и может не совпадать с адресом государственной

регистрации (так называемый юридический адрес).

Как у граждан, так и у юридических лиц может быть только одно имя

(наименование) и одно место жительства (место нахождения).

Законодательство не содержит «возрастных» или каких-либо иных

ограничений в отношении прав собственности ни для граждан, ни для

юридических лиц. Так, иностранные граждане и лица без гражданства

обладают на территории Российской Федерации в отношении жилья

правоспособностью наравне с российскими гражданами юридическими

лицами.

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские

права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья,

возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК

РФ). При этом смертью признается не только прекращение

физиологического существования человека, но и объявление его умершим

(ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими

самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские

права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном

объеме по достижении совершеннолетия — т.е. возраста восемнадцати лет

(ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его

родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не

вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства

совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37

ГК РФ). В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей

или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно

предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и

во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное

разрешение.

Не требуется разрешение органов опеки и попечительства только при

получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем

участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в

безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

предусматривает возрастной порог пятнадцать лет. В силу того, что

Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий

юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен

применяться по гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.

Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть

лишены дееспособности.

Лишение гражданина дееспособности вследствие психического

расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8