Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

В получении материнского капитала сегодня должны быть очень заинтересованы банки. И они конечно заинтересованы. Так, например, Северный банк Сбербанка России и Управление Пенсионного фонда по Ярославской области приняли даже участие в торжественном мероприятии, посвященном вручению уведомлений о положительном рассмотрении заявлений о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

Теперь допустим, что семья воспользовалась законом и решила потратить материнский капитал на погашение части ипотеки и процентов. Как государство защищает интересы семьи и права ребенка в данном случае? Оказывается, что в Законе заложена только одна норма на этот счет.

И о чем же эта норма. Статья 10 п.4 ФЗ РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ гласит, что: «Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению». Это хорошая защита прав ребенка, но она касается только оформления жилой площади в его собственность.

А что станет с материнским капиталом и заботой о ребенке, если:

семья не сможет договориться с банком о порядке погашения кредита и процентов средствами материнского капитала на своих условиях и как следствие не сможет справиться с финансовыми трудностями при погашении кредита;

по каким-либо другим причинам семья не сможет погашать кредит, и банк изымет заложенное жилье для реализации, с целью погашения долгов по кредиту?

И как показывает практика, одной, прописанной в законе нормы действительно недостаточно. Так, Пенсионный фонд России, принимая заявление на направление средств материнского капитала в счет погашения ипотечных кредитов, отвечает только за рассмотрение заявления, принятие положительного решения и перечисление средства на специальный целевой счет в банк, а вот что будет дальше с субсидией государства его, мягко говоря, не интересует. Для Пенсионного фонда такая ответственность в законе не прописана. Вместе с тем, если уж выделяются государством субсидии на детей, то Пенсионный фонд и Центральный Банк России должны прописывать (определять) порядок расходования этих средств банками, с учетом потребностей конкретной семьи по погашению кредита и процентов. Кто же, как не соответствующие органы власти должны защищать интересы детей и семьи в периоды финансовых трудностей. Одной семье такая задача не под силу. А пока этого нет, то с молчаливого согласия законодательной и исполнительной власти, порядок использования выделенного государством материнского капитала на погашение ссуд (ипотеки) и процентов в основном, как и всегда, диктуют только коммерческие банки. Ну а банки, хоть и заинтересованы в материнском капитале, но заинтересованы в большинстве случаев только на своих условиях.

Всегда проще прикрыться рекомендацией ЦБРФ по порядку погашения кредита, нежели пересмотреть свой подход к кредитованию семей, имеющих материнский капитал. Пересмотреть подход, это значит поменять порядок начисления процентов, да еще согласиться с уменьшением доходности. Ведь основной метод расчета процентов по ипотечным кредитам у большинства банков, это аннуитетные, а не дифференцированные платежи.

А раз так, то далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать материнский капитал, направляемый на погашение ссуд и процентов по ипотеке. Что начинает подтверждаться и материалами в печати, где все чаще и чаще приводятся примеры того, какие предлагаются банками решения по погашению ипотеки за счет материнского капитала. И решения отдельных банков, надо прямо говорить, далеки от реальной помощи семье, которая стремится продержаться на плаву в сложный финансовый период.

Существует ли выход из создавшегося положения? Пока он может сводиться только к отстаиванию своих прав и интересов. Поэтому, прежде чем писать заявление в Пенсионный фонд на оформление материнского капитала для погашения ипотеки, стоит определиться со своим банком о порядке его использования в той последовательности, которая бы устроила семью. И только получив согласие банка на устраивающих вас условиях, оформленное в письменном виде как соглашение « Об использовании материнского капитала на погашение кредита и процентов», в котором будет подробно оговорен порядок погашения кредита и процентов с момента списания средств со специального целевого счета банка - можно оформлять документы на материнский капитал.

Есть и второй, правда очень сложный и трудоемкий выход из ситуации. Когда с банком не удается договориться о погашении ипотеки за счет материнского капитала на приемлемых для Вас условиях, а ситуация с платежами становится критической - оформлять субсидии ежемесячно.

Если попытаться осмыслить предлагаемые меры, то использование материнского капитала не во всех случаях поможет снизить платежи по ипотечному кредиту. Это будет зависеть, прежде всего, от условий кредитного договора. Дело в том, что в целом ряде кредитных договоров условия досрочного или частично-досрочного погашения ипотечного кредита предусматривают вовсе не сокращение размера платежа, а сокращение срока кредита. При этом сам платеж остается прежним, поэтому если заемщик хочет использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита, чтобы облегчить свое существование в условиях кризиса, то одного такого погашения не достаточно. Для кредитных договоров, запрещающих снижение платежа при частично-досрочном погашении с использованием материнского капитала, нужно, либо пересматривать сам кредитный договор, либо погашение части ипотечного кредита материнским капиталом сочетать с перекредитованием, либо вообще с реструктуризацией кредита с одновременным увеличением срока кредита. А вот смогут ли условия такого кредита устроить и заемщика, и банк это большой вопрос, поскольку перекредитование банк сможет провести только на новых условиях, а, как известно в кризис эти условия оставляют желать лучшего. Кроме того, в абсолютном большинстве банков программы перекредитования в настоящее время закрыты.

2.3.3 Жилищные сертификаты

В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС - государственные жилищные сертификаты. Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, «чернобыльцев» и ряда других категорий.

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина - участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу ГЖС ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.

Данный вид жилищного обеспечения берет свое начало с 1998 года.За прошедшие годы программа неоднократно меняла свой статус. Изначально это была президентская программа, затем - федеральная целевая программа, впоследствии - отдельная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. [36]

«На получение жилищного сертификата могут рассчитывать увольняемые со службы военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, сотрудники Государственной противопожарной службы. Также она распространяется на членов семей военнослужащих-контрактников, погибших (умерших) в период прохождения военной службы или после увольнения. Еще в нее включены участники ликвидаций радиационных аварий и катастроф, бывшие работники космодрома «Байконур», а также граждане, выезжающих из районов Крайнего Севера».

ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.

Слабое место государственных программ - странное представление о деньгах. Определяемые чиновниками суммы часто оказываются смехотворными - они в разы отличаются от того, что существует на рынке. Кроме того, в госпрограммах обычно обнаруживаются и другие дефекты - их наиболее состоятельная часть населения быстро учится использовать к собственной выгоде.

До 2004 года размер предоставляемых субсидий определялся по каждому субъекту РФ. Военнослужащие, на которых в тот период программа и была рассчитана, могли выбрать постоянным местом жительства любой регион РФ. Естественно, более 70% участников приезжали в самые дорогие места - Москву, Санкт-Петербург, Московскую область. Там они покупали квартиры и сразу же продавали, а потом разъезжались в те места, где действительно собирались жить. Из-за подобных граждан другие участники подпрограммы были вынуждены стоять в очереди вместо одного года по пять и более лет. В 2004 году механизм был отлажен: в нормативно-правовые акты были внесены изменения. Теперь у граждан есть выбор - в некоторых регионах можно приобрести большую площадь на данную стоимость ГЖС.[36]

Но все равно деньги, за которые - по мнению государственных чиновников - можно купить квартиру, остаются смешными. Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие. На II полугодие 2009 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. руб. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 - это значит, что 1 кв. м должен стоить 31,8 тыс. руб.

Серьезной проблемой для участников является то, что законодательство не позволяет участникам программы приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм. Логика государства понятна: оно не хочет плодить новых очередников на получение жилья. Семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру - даже при условии, что на большую площадь не хватает средств. Особенно эта проблема, естественно, актуальна для Москвы и Подмосковья. Утешением мог служить тот факт, что разницу позволяется компенсировать ипотечным кредитом. Но сегодня это не очень актуально: кредит участнику программы (скорее всего, уволившемуся в запас офицеру) банки вряд ли дадут.

До конца 2010 года обеспечить жильем планируется более 130 тысяч семей. Точная статистика продаж жилья с использованием ГЖС в открытых источниках не публикуется (и вряд ли она где-то централизованно собирается), однако известно, что около 55% участников настроены на приобретение квартиры в Московском регионе, еще около 4% рассматривают Санкт-Петербург. Примерно по 2% в общей структуре спроса приходится на Татарстан и Башкортостан, Свердловскую и Нижегородскую области, доли остальных регионов не превышают 1%.[36]

Теоретически ГЖС, как мы уже сказали, позволяет приобретать квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. Также позволительно покупать индивидуальный жилой дом (либо его часть), одну или несколько квартир (комнат). Однако в сделке всегда есть другая сторона - продавцы. И довольно долго они с подозрением смотрели на перспективу, что за свою недвижимость они получат не живые деньги, а нечто не очень понятное.

Опасения, если честно, не совсем беспочвенные. Деньги с ГЖС поступают безналом на счет продавца - ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на госрегистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод. Плюс традиционные для нашей страны сомнения из серии «а вдруг банк обанкротится?!». Плюс вообще нежелание демонстрировать свои денежные потоки кому-либо.

Но все это было актуально до кризиса. Как только покупателей на рынке поубавилось, продавцы стали рады любым деньгам - пусть и безналичным, и по госпрограмме.

К вопросу обеспечения жильем военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, Правительство РФ всегда уделяло большое внимание. В 90-х гг. эта проблема решалась путем строительства жилья в рамках реализации Государственных программ обеспечения в 1993-95 и в 1996-97 гг. жильем военнослужащих, уволенных с военной службы в запас или в отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей.

Этими программами предусматривалось обеспечить жильем порядка 409 тыс. семей военнослужащих и около 233 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы. Фактически за 5 лет жилье предоставлено 240 тыс. семей, что составило лишь 37% от заданий программ.

Основной причиной невыполнения программ явилось несвоевременное финансирование строящихся объектов, а также распыление бюджетных средств по множеству объектов, что привело к образованию большого объема незавершенного строительства.

В 1997 г. по поручению Правительства РФ Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и организациями подготовил концепцию перехода от строительства жилья к адресному предоставлению за счет средств федерального бюджета субсидий, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами, военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей.

Целевое адресное предоставление безвозмездных субсидий на приобретение жилья доказало свою эффективность, поскольку позволило:

1. решать жилищную проблему путем предоставления гражданам возможности приобретения готового жилья на рынке;

2. предоставлять гражданам право выбора местоположения жилья и его качественных характеристик;

3. обеспечить расходование бюджетных средств, направляемых непосредственно гражданам - участникам Программы, только на приобретение жилья;

4. избежать замораживания бюджетных средств в незавершенном строительстве.

График изменения расчетной стоимости 1 м2 общей жилой площади показывает, что с 1998 по 2004 г. стоимость возросла почти в 4 раза, основной рост стоимости пришелся на 2001-2002 гг. (рис. 4). Причины роста в этот период объясняются резким увеличением стоимости в Москве и Санкт-Петербурге.

Рисунок 4 - Изменение средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья по годам реализации Программы.

Программой предусматривалось обеспечить жильем для постоянного проживания 210 тыс. семей, из них 160 тыс. семей граждан, уволенных с военной службы, и 50 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы.

Всего за 6 лет реализации Программы выпущено около 129 тыс. сертификатов (рис. 5). Их них на настоящее время реализовано около 99 тыс. сертификатов. Кроме того, 6530 семей получили квартиры от Минобороны России в завершенных строительством жилых домах в 1998 г. Итого в рамках Программы были обеспечены жильем около 105 тыс. семей.

Рисунок 5 - Количество государственных жилищных сертификатов, выпущенных в рамках Программы в 1998-2003 гг. и планируемый выпуск сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

Объемы реализации Программы были обусловлены ежегодно выделяемыми средствами федерального бюджета. В 1998-2003 гг. на погашение сертификатов затрачено бюджетных средств около 40 млрд руб.

Необходимо отметить, что в 1998-2000 гг. финансирование Программы производилось из целевого бюджетного Фонда содействия военной реформе, исходя из фактически поступающих доходов, что не позволяло планировать выпуск сертификатов в течение года. В результате сертификаты выпускались в основном в конце года. С 2001 г. и по настоящее время финансирование осуществляется в составе расходов федерального бюджета на государственные капитальные вложения.

Ресурсное обеспечение Программы характеризуется равномерным ростом выделения бюджетных средств в 1998-2002 гг. из различных источников финансирования (рис. 6). В 2002-03 гг. произошло значительное увеличение финансирования за счет средств по разделу "Военная реформа". В 2004 г. финансирование Программы несколько снизилось, но на перспективу рост финансирования в соответствии с утвержденными показателями новой Подпрограммы сохраняется.

Рисунок 6. Финансирование ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" в 1998-2003 гг. и планируемое финансирование подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-10 гг.

За время реализации Программы получила развитие система ее управления, в которой задействованы около 3 тыс. органов и организаций различных уровней. В ее состав вошли рабочие группы в федеральных органах исполнительной власти и органах исполнительной власти субъектов РФ, соответствующие рабочие комиссии в муниципальных образованиях. В органах исполнительной власти были определены соответствующие подразделения и назначены должностные лица, ответственные за ее реализацию. Для организации взаимодействия указанных групп, комиссий и работы с гражданами - участниками Программы в двух федеральных округах и 20 субъектах РФ действовали представительства генерального управляющего Программой. При этом расходы федерального бюджета на текущее управление Программой за весь период ее реализации составили около 0,3% общих затрат на финансирование ее мероприятий.

Несмотря на развитую структуру управления Программой контроль по учету выдачи и реализации сертификатов сопровождался определенными трудностями. В связи с этим государственным заказчиком Программы была разработана и введена в действие в 2002 г. автоматизированная информационная система (АИС) для управления и учета выдачи и погашения сертификатов, которая позволила связать в единую сеть все рабочие группы органов исполнительной власти и решить проблему формирования и ведения единого реестра выданных и оплаченных сертификатов (рис. 7). АИС содействовала предотвращению нарушений положений Программы (в том числе вторичной выдачи сертификатов одному лицу) и организации эффективного контроля за ее реализацией на местах.

Рисунок 7 - Схема АИС.

Применение АИС решает важнейшие задачи:

1. обеспечение круглосуточного пополнения баз данных;

2. обеспечение полной прозрачности работы всех пользователей АИС на всех этапах реализации Программы;

3. полная проверка баз данных о гражданах - участниках подпрограммы по всем субъектам РФ и федеральным органам исполнительной власти;

4. накопление, хранение, обработка и возможность структурированного анализа полученной информации;

5. ведение статистики, анализа и планирования хода реализации Программы;

6. финансовый контроль за реализацией Программы.

Технические возможности АИС довольно велики. АИС позволяет дополнительно внести сведения обо всех гражданах-участниках Программы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (~600 тыс. чел.), с членами их семей (~1500 тыс. чел.).

Следует отметить, что несмотря на положительные итоги реализации Программы в целом, некоторые планируемые мероприятия остались нереализованными.

Так, не были задействованы механизмы, позволяющие владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Остались неохваченными некоторые категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Требовалось дальнейшее совершенствование методики определения средней стоимости 1 м2 общей площади жилья, используемой при расчете размера субсидии, и др.

Эти мероприятия нашли отражение в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты", на 2004-2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. (далее - Подпрограмма). Механизм реализации Подпрограммы определен Правилами выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.10.04 № 522.

В новой Подпрограмме сохранены основные принципы ранее действовавшей Программы и приведены в соответствие с законодательством РФ положения, регламентирующие порядок ее реализации. В частности, в ней расширены категории граждан - участников Подпрограммы. Приведен в соответствие с действующими законодательными актами порядок учета и установления очередности граждан - участников Подпрограммы. Изменен подход к расчету размера субсидии.

ФЦП "Государственные жилищные сертификаты" начиная с 1998 г. и до настоящего времени являлась основной формой, посредством которой государство выполняло свои обязательства перед увольняемыми военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы, по обеспечению их жильем. Заложенный в ней механизм предоставления субсидий, удостоверяемых сертификатами, для приобретения жилых помещений на практике показал свою эффективность и по праву признан наиболее рациональным механизмом использования бюджетных средств.[37]

Из всего выше изложенного можно сделать вывод. В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение -- впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2010 году размер ставки будет зависеть, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2010 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2010 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12