Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Ипотека ВТБ 24 предусматривает рекордный на сегодняшний день срок ипотечного кредитования - до 50 лет. Однако стоит отметить, что если вы хотите воспользоваться долгосрочной ипотекой ВТБ 24 (от 31 года до 50 лет), то на момент обращения в банк ваш возраст не должен превышать 30 лет.

3.4 Банк Москвы

ОАО Банк Москвы, основанный в 1995 году, по своим финансовым показателям входит в первую десятку ведущих российских банков.

В Москве он занимает лидирующее положение инвестиционного обеспечения городских программ, а масштабность деятельности Банка делает его надежным и выгодным партнером при реализации даже самых крупных проектов. Банк Москвы ориентирован на поддержку социально-экономического развития в столице и регионах, что является его отличительной особенностью. В Москве Банк уполномочен выплачивать пенсии и пособия.

Банк Москвы - это универсальный коммерческий банк, который предлагает своим клиентам широкий и полный спектр услуг. Банк работает как с физическими так и с юридическими лицами, при этом вклады частных лиц защищены участием муниципальных властей в уставном капитале Банка. Преимуществом для юридических лиц служит большая филиальная сеть Банка, которая позволяет им продвигать свой бизнес во всех экономически важных районах страны.

Банк регулярно оказывает благотворительную помощь учреждениям образования и культуры, медицины, социально незащищенным слоям общества, а также спортивным и религиозным организациям. Банк Москвы всегда принимает активное участие в большинстве общественно значимых мероприятий, которые проводятся в Москве и в регионах России.

Банк Москвы входит в пятёрку крупнейших кредитных организаций РФ по капиталу и размеру активов и в тройку по объему привлеченных средств населения. Вклады частных лиц защищены участием муниципальных властей в уставном капитале Банка, а юридические лица пользуются преимуществами обслуживания в Банке с разветвленной филиальной сетью.

Преимущество ипотеки от Банка Москвы заключается в отсутствии первоначального взноса на покупку квартиры. Клиент может приобрести квартиру на первичном, вторичном рынке, получить деньги на покупку загородного дома, а также произвести рефинансирование своего ипотечного кредита.

Необходимый список документов для оформления ипотечной сделки в Банке Москвы включает предварительную заявку, заявление, документы, подтверждающие личность и наличие собственности, от заемщика и поручителя, документы, подтверждающие занятость и доходы заемщика, комплект документов на приобретение жилого помещения.

Сумма ипотечного кредита рассчитывается индивидуально (учитываются белый и серый доходы). Сроки составляют до 25 лет. Ежемесячные платежи начисляются на остаток задолженности. Например, при стоимости в $ 300 тыс. ежемесячный платеж будет составлять $ 2 940 в течение 25 лет, а ежемесячный доход при этом должен достигать $ 5 357 на протяжении тех же 25 лет. Зато у данной программы отсутствует первоначальный взнос. Если же квартира стоит $ 200 тыс., а клиент берет кредит на 10 лет и при этом вносит $ 30 тыс. первоначального взноса, то ежемесячный платеж будет составлять $ 2 341, а доход клиента должен быть $ 4 250. Заявленная ставка банка по ипотечному кредитованию равна 11% годовых и начисляется на остаток задолженности.

Также при приобретении квартиры в кредит можно воспользоваться услугами агентства недвижимости или ипотечного брокера. Но обязательно оценить приобретаемую квартиру с помощью независимого оценщика и произвести все необходимые действия связанные со страхованием. Список аккредитованных агентств, брокеров, оценщиков и страховых компаний можно найти на сайте банка, в разделе «Ипотека». Список необходимых анкет, деклараций, справок, заявлений, копий документов, положений также присутствует на сайте.

Рефинансирование ипотечных кредитов - это покупка другим банком обязательств потенциального клиента по кредиту. Например, в 2003 году заемщик взял ипотеку в определенном банке под 13% годовых. Сегодня он может выбрать другой банк и в случае ипотечного рефинансирования процентная ставка может быть ниже. В итоге, экономия за весь срок пользования кредитом составит от $ 5 тыс. до $ 45 тыс. Банк Москвы предоставляет рефинансирование ипотечного кредита сроком до 25 лет. Размер кредита должен быть не более 80% от текущей стоимости жилого помещения. Процентная ставка зависит от валюты и времени выдачи кредита. Если клиент получил деньги после регистрации ипотеки в пользу банка, то процентная ставка при официальном подтверждении доходов составит 10% годовых в долларах США, ЕВРО или 13% годовых в рублях. Если же клиент получает кредит до регистрации ипотеки в пользу банка, то процентная ставка при официальном подтверждении доходов равна 12,5% годовых в долларах США, ЕВРО или 18% годовых в рублях. Также в зависимости от времени регистрации ипотеки в пользу банка зависит обеспечение по кредиту: если после регистрации, то банк потребует в залог жилое помещение, если до регистрации - поручительство двух физических лиц с последующей заменой на залог жилого помещения. Комиссия за выдачу кредита составляет 1% от необходимой суммы (не менее $ 350 и не более $ 1000).

ОАО Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" в ноябре 2008 года повысил процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования во всех валютах.

Ставки были увеличены в зависимости от срока кредитования на 3,85-4,85% в рублях, на 4-4,5% в долларах США и евро, на 3-3,5% в швейцарских франках и на 3,3-4,45% в японских иенах.

Кроме того, по кредитам на покупку квартиры на вторичном рынке жилья и на покупку жилого дома (коттеджа, таунхауса) размер первоначального взноса теперь составляет 40% (ранее 30%). По программам "Кредит на приобретение жилья под ипотеку имеющегося жилого помещения" и "Рефинансирование ипотечных кредитов" размер кредита в настоящий момент составляет не более 60% стоимости предмета ипотеки (ранее не более 70%).

3.5 Россельхозбанк

Россельхозбанк был создан как современная банковская структура, способная предложить современные продукты на кредитном российском рынке. Главная направление Россельхозбанка состоит в продвижении государственной аграрной политики.

Помимо этого Россельхозбанк предлагает жителям Санкт - Петербурга различные программы, по которым можно взять потребительские кредиты. Кредиты Россельхозбанка пользуются заслуженной популярностью у населения, так как банк придерживается в своей работе, серьезных принципов, позволяющих ему успешно работать в сфере финансов.

Россельхозбанк постоянно расширяет количество своих филиалов в регионах России.

Таблица 6 - Ипотечный программы Россельхозбанка

Россельхозбанк предоставляет ипотечные кредиты на покупку (строительство) жилья жителям сельской местности в рамках программы «Сельское подворье», а так же жилищное кредитование по программе АИЖК. Кроме того, в рамках программы «Сельское подворье» осуществляется кредитование на строительство приусадебных хозяйственных построек, инженерное обустройство домов, присоединение индивидуальных жилых домов к инженерным сетям, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости.

Получить кредит в рамках программы «Сельское подворье» могут граждане РФ в возрасте от 18 лет (до 65 лет на момент возврата кредита), проживающие в сельской местности и ведущие личное подсобное хозяйство (в т.ч. жители сельских поселений, вошедших в черту городских поселений). Кроме того, заемщиками могут выступать работники агропромышленного комплекса (на территории сельского населенного пункта), работники областной или муниципальной служб (на территории сельского населенного пункта), а так же сотрудники Министерства сельского хозяйства РФ.

Ипотечный кредит по программе «Сельское подворье» предоставляется в рублях, долларах США, евро на срок до 15 лет в размере не более 85% от стоимости жилья. Процентная ставка составляет 12% годовых в рублях и от 10% годовых в долларах США или евро; комиссии по кредиту отсутствуют. Обеспечением кредита может выступать залог приобретаемого жилья, земельного участка (права аренды земельного участка), поручительство физических лиц (не менее 2-х поручителей) или юридического лица-работодателя, а так же высоколиквидное быстрореализуемое движимое и недвижимое имущество, находящееся в собственности у заемщика. Погашение основного долга и уплата процентов по кредиту осуществляется равными ежемесячными платежам, начиная с календарного месяца, следующего за месяцем выдачи кредита.

Кредит по программе АИЖК предоставляется в рублях на срок от 3 до 30 лет с первоначальным взносом не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Процентная ставка варьируется от 11,5% до 14,5% в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса. Обеспечением по кредиту служит залог имеющегося или приобретаемого жилья. Требуется страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование заложенного жилого помещения. Погашение основного долга и выплата процентов по кредиту осуществляется ежемесячными платежами, начиная с календарного месяца, следующего за месяцем выдачи кредита. Получить кредит может любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 75 лет.

Кредитование жителей сельской местности на строительство приусадебных хозяйственных построек, инженерное обустройство домов, присоединение индивидуальных жилых домов к инженерным сетям, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости осуществляется на срок до 5 лет. Кредит предоставляется в рублях, долларах США или евро в размере не более 80% стоимости объекта кредитования на сумму не более 300 000 рублей (или эквивалент в валюте кредита). Процентная ставка составляет от 16% годовых в рублях и от 10% в долларах США и евро; комиссии по кредиту отсутствуют.

3.6 Анализ ипотечных программ

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга -- аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами -- коммерческим.

Как определить, какой способ погашения является более выгодным?

Рассмотрим конкретный примеры расчета ипотеки по двум видам платежа по программа предлагаемым банками. Начальные условия возмем для обоих расчетов одинаковые.

Таблица 8 - Первоначальные условия

Для начала рассмотрим дифференцированный платеж. (Приложение Б)

Таблица 9 - Дифференцированный платеж

Расчет аннуитетного платежа

Таблица 10 - Аннуитетный платеж

Получилось, что при прочих равных в случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит больше, чем если бы использовал дифференцированный платеж.

Приведенные выше таблицы наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты выгоднее для заемщика.

Как правило, выгоднее.

Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат.

Аннуитет всегда больше дифференциального платежа, потому что при нём процент накручивается на процент (что недопустимо по закону, комиссия не может являться базой для начисления процентов). При дифференцированных платежах начисленный процент погашается в первую очередь, остаточная сумма платежа идет на покрытие основного долга.

Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков -- не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее).

Аннуитет привлекателен по двум позициям: равные ежемесячные платежи (как положительный фактор при планировании расходов), сравнительно низкие платежи в первый период в сравнении с дифференцированным методом.

Но существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика.

Заключение

Что ждет российскую ипотеку в 2009-2010 году? Рост рынка был очевиден, пока не грянул кризис. Прошлый год оказался переломным, однако ситуация сегодня может быть охарактеризована как весьма и весьма неопределенная.

Мнения экспертов по кредитованию по этому вопросу разделились. Одни утверждают, что серьезного кризиса у нас не будет - все придет в норму уже черЕз год. Другие предупреждают, что ипотечный кризис уже наступил, и улучшения вряд ли последуют в ближайшие 2-3 года: ипотечные кредиты населению доступны вновь станут не ранее 2011 года. Мы склоняемся к тому, чтобы принять точку зрения второй группы экспертов. В целом же, перед тем, как рассматривать особенности данной проблемы, стоит обозначить основные понятия.

Итак, что такое кризис ипотечного кредитования? Изучив то, как развивались события в Америке, видно, что суть кризиса заключается в неспособности заемщиков, получавших ипотечные кредиты, выполнить свои обязательства в срок. Следствие этого: банки вынуждены изымать у людей недвижимость и продавать ее на специальных торгах. Результат - повсеместное снижение цен на жилье, что приводит к невозможности погасить невозвращённые кредиты за счёт его продажи на рынке. Проблема усугублялась тем, что под залог купленной недвижимости брался кредит в 110-120 процентов от его рыночной стоимости.

В нашей стране, к счастью, банки были более осторожными, однако финансовый кризис, который начался в США, все же пришел и к нам. Банковская система России испытывает серьезное давление. Сбербанк России зафиксировал в прошлом месяце свой первый убыток за многие-многие годы! И хотя кризис и вынудил многие российские банки пересмотреть свою политику кредитования в отношении кредитования населения, самое неприятное еще впереди. Это касается не только России и ее соседей.

Европа сегодня оказалась в аналогичном положении. Эксперты предрекают период затяжной рецессии, которая, похоже, уже начинается. Безработица в ЕС в прошлом году превысила 7 процентов. В 2010 году уровень безработицы может превысить 10-процентный барьер. Учитывая неравное распределение этого показателя между странами-членами Евросоюза, социальных потрясений в некоторых из них избежать не удастся. В Греции, Латвии, Литве и других государствах уже произошли серьезные волнения. Успокаивать толпу пришлось полицейским. А Исландия спаслась от дефолта лишь благодаря помощи МФВ. Стоит отметить, что проблемы, связанные с ипотекой, серьезно сказались и на экономике Венгрии. Поскольку живем мы в мире глобализации, экономическая ситуация в соседних странах не позволяет надеяться на улучшения в России: влияние кризиса будет сказываться и далее, пока не произойдут серьезные структурные изменения, способные остановить процесс.

Прошедший год нанес серьезный удар по ипотечному рынку. Ни для кого не секрет, что предоставлять доступные кредиты на жилье банки могут только в том случае, если они имеют долгосрочные ресурсы. Именно эти средства помогают кредитным организациям управлять активами и пассивами, а также свести к минимуму процентные риски. А в ситуации финансовой нестабильности не только отсутствует возможность привлекать долгосрочные инвестиции, но и нельзя оценить стоимость будущих денежных потоков.

Эти негативные тенденции не замедлили сказаться на ставке ипотечного кредитования. До 20,25% возросла ее величина в середине 2009 года. И хотя сегодня средняя стоимость жилищного кредита вернулась на позиции начала года, остановившись на отметке 18,68% годовых, такие условия едва ли способны вызвать платежеспособный спрос.

Но как это ни парадоксально, может быть именно в сегодняшних непростых экономических условиях у российской ипотеки появился шанс подняться на новую ступень. И стать конкурентоспособной услугой на жилищном рынке.

Максимально приблизить ипотечное кредитование к нуждам и интересам граждан, создать наиболее привлекательные для клиентов условия стремится каждый из участников данного сегмента. Однако кредитная политика финансовых учреждений часто зависит не столько от их пожеланий, сколько от таких объективных факторов, как текущая финансово-экономическая ситуация в стране, положение на финансовом рынке, заинтересованность инвесторов, а главное, как отмечалось выше, - от возможности привлекать долгосрочное финансирование по ставкам, позволяющим снизить стоимость кредитования. Благодаря первым признакам стабилизации на рынке ипотечного кредитования во втором квартале 2009 года возрос интерес банков к данному виду услуг. Падение объемов выдачи жилищных кредитов замедлилось, наметился рост. И в связи с этим стоит предположить, что рынок постепенно восстанавливается, набирается сил для последующей работы уже с учетом новых реалий. В период острой фазы кризиса некоторые банки, не закрывая свои ипотечные программы, установили фактически запретительные ставки по ипотеке. Сейчас, когда понятны меры, принимаемые как со стороны мировых экономик, так и со стороны нашего государства для выхода из экономического кризиса, участники российского рынка ипотечного кредитования постепенно возвращаются в данный сегмент и пересматривают процентные ставки в сторону снижения.

Проанализировав в данной работе ситуацию на ипотечном рынке следует учесть то обстоятельство, что в кризис цены квартир упали примерно на 30%, поэтому даже при ставке 14-16% финансовая нагрузка на заемщика будет сопоставимой с той, которая была до кризиса (при низких процентных ставках и высоких ценах на недвижимость).

В то же время при рассмотрении основных тенденций развития отечественного ипотечного рынка пришли к выводу: для того чтобы ипотека смогла охватить широкие слои населения, стала более привлекательным банковским продуктом и для кредитных организаций, и для заемщиков, необходима программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для отдельных категорий приобретаемых объектов жилой недвижимости. Также поддержать рынок способны меры, направленные на развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов внутри нашей страны с вовлечением в нее длинных инвестиционных ресурсов - средств Фонда национального благосостояния, Пенсионного фонда РФ, Фонда ЖКХ и других институтов развития. Возможно также, есть смысл сделать требования к стабильности дохода в кризисный период более либеральными. Для того чтобы ускорить процесс восстановления ипотечного рынка, с одной стороны необходима реальная помощь государственных органов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12