Приобретение права собственности

отношений собственности.[78]

Этот вывод, на наш взгляд, совпадает с мнением известного русского

юриста Г.Ф.Шершеневича, считавшего, что общинный менталитет русского народа

являлся одной из главных причин малоразвитости института давности владения

в российском законодательстве.[79] В крестьянском быту имелось твердое

убеждение, что не срок, а обработка земли – основание возникновения права

собственности, вследствие чего сам по себе выход из владения недвижимости

еще не ведет к утрате права собственности.[80]

Института приобретательной давности в советском праве не существовало,

так как в обществе отсутствовали развитые отношения собственности на

средства производства, в первую очередь отрицалось право частной

собственности на землю. Граждане советского государства могли обладать так

называемой «личной» собственностью, а перечень оснований возникновения

права собственности исчерпывался лишь несколькими юридическими фактами.

Возможно, по причине слабой укорененности в отечественном праве

приобретательная давность столь легко выпала из ГК РСФСР 1922года. Не

упоминается институт приобретательной давности и во всех кодифицированных

гражданско-правовых актах советского периода вплоть до 1990года. В

результате возникли совершенно неизбежные пробелы в вещных отношениях.

После отказа в виндикационном иске либо на основании добросовестного

владения, либо по пропуску срока давности, а также и в случае

непредъявления такого требования возникло незаконное владение без каких-

либо перспектив перейти к определенному титулу. В такой ситуации, как

считает К.И. Скловский, создавалось вечное разъединение собственности

владения, и вещь выбывала из оборота.[81] Кроме того, вследствие

одновременного упразднения и владельческой защиты, такое незаконное

владение не было защищено от любых посягательств; следовательно, вещь не

только не могла вернуться в оборот, но и ее спокойное владение вне оборота

не было никак обеспечено.[82]

И все же наука гражданского права в советский период не оставила в

стороне вопрос о приобретательной давности в советском праве. Многие ученые

обосновывали необходимость восстановления этого института, в частности

Б.Б.Черепахин, оспаривая презумпцию права государственной собственности на

бесхозяйное имущество, указывал следующее: «В пользу приобретательной

давности говорит главным образом стремление к устранению той неясности и

неопределенности, которые имеют место тогда, когда владелец вещи не имеет

бесспорного права на данную вещь при наличии оснований для закрепления за

ним такого права».[83]

Идея восстановления приобретательной давности к моменту разработки в

начале 60-х годов XX века нового Гражданского кодекса приобрела широкое

признание среди ученых.[84] Однако эта идея не стала достаточно

убедительной для советского законодателя, который не счел нужным закрепить

нормы о приобретательной давности в гражданском законодательстве. Правила

ГК РСФСР 1964года о находке, кладе, бесхозяйном имуществе могли быть

сведены к одному – в случаях, когда собственник от имущества отказался или

неизвестен, имущество должно перейти в собственность государства.[85]

Однако поддержка юристами необходимости закрепления норм о

приобретательной давности позволило в юридической практике обходить

проблему незаконного владения. Теоретически произошло приравнивание позиций

добросовестного приобретателя к собственнику: «Известно, что согласно

правилам ГК РСФСР[86] добросовестный приобретатель имущества от

несобственника становится его собственником, если нет оснований для

удовлетворения виндикационного иска».[87]

При обосновании этой позиции юристы зачастую ссылались на классическую

работу Б.Б. Черепахина, опубликованную в 1947 году, которая исходила из

нормы ст.183 ГК РСФСР 1922 года.[88] В 1962 году Б.Б. Черепахин, в своем

новом труде не обнаружив преемственности ст.183 ГК РСФСР 1922 года с новым

ГК РФ, соотносит друг с другом данный кодекс и ст.28 Основ гражданского

законодательства об ограничениях виндикации как на основании возникновения

собственности у добросовестного приобретателя.[89] С тех пор в юридической

литературе мнение о наличии в нашем праве института приобретения

собственности добросовестным приобретателем фактически не подвергалось

сомнению. Так путем толкования была решена назревшая правовая проблема.

В этой связи примечательно, что как бы в противовес ГК РСФСР 1964 года

в гражданском процессуальном праве существовало и существует правило об

установлении в порядке особого производства факта владения строением на

праве собственности.[90] Разъясняя применение этого правила, ВС СССР

указывал, что факт владения строением на праве собственности может быть

установлен судом, лишь, если, «у заявителя был правоустанавливающий

документ о принадлежности строения, но он утрачен», а восстановить этот

документ невозможно.[91] Таким образом, данное процессуальное правило было

предусмотрено для тех случаев, когда невозможно восстановить утраченные

документы о праве собственности на строение. В настоящий период применение

этого правила не имеет смысла, так как ФЗ «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество сделок с ним» предусматривает ведение

открытого единого государственного реестра недвижимого имущества,

информация из которого может быть получена в любой момент.[92]

С началом построения рыночной экономики начинают складываться

предпосылки для появления в современном отечественном праве института

приобретательной давности. Нужда в приобретательной давности стала заметно

возрастать с оживлением гражданского оборота. С целью вовлечения бывшего

государственного сектора экономики в частную сферу отечественный

законодатель предпринимал и предпринимает ряд действий, в числе которых

приватизация, создание «арендных» предприятий и др. Тем самым произошла

концентрация материальных благ в руках корпоративных и частных лиц.

Следующая задача, которую стал решать законодатель – обеспечение

нормального оборота имущества, приносящего доход не только его обладателю,

но и опосредованно всему обществу в целом.

Именно эта функция права определяет необходимость закрепления такого

основания возникновения права собственности как приобретательная давность –

вещь должна находиться в постоянном обороте. Как указывает Уго Матеи –

«право склонно предоставлять владение индивиду, который фактически не

пользуется недвижимым имуществом, а не отсутствующему собственнику

последнего».[93]

Оставив имущество без использования, собственник вредит тем самым

обществу, так как: во–первых, его вещь способна причинить кому – либо вред

без достаточной охраны, а во–вторых, не приносит возможного дохода и

утрачивает свои полезные свойства, это особенно актуально в отношении

такого вида имущества, как земельные участки.

Таким образом, наиболее важной предпосылкой появление норм о

приобретательной давности в современном законодательстве следует признать

необходимость максимального вовлечения в оборот способных к тому видов

имущества, не допускающего даже кратковременного простоя. Право, как

социальная ценность, предназначенная для обслуживания в данном случае

товарно–денежного оборота, заботясь о повышении его эффективности,

предусмотрело такую форму присвоения.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» впервые после 1917 года назвал

приобретательную давность в качестве основания возникновения права

собственности.[94] С принятием Основ гражданского законодательства 1991

года приобретательная давность стала фактом гражданской кодификации в

российском праве.[95]

В действующем законодательстве приобретательной давности посвящена ст.

234, которая гласит: «Лицо – гражданин или юридическое лицо, - не

являющееся собственником имущества, но добросовестно открыто и непрерывно

владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати

лет, либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право

собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Для возникновения права собственности на вещь по давности необходимо,

чтобы владение соответствовало четырем условиям – добросовестности,

открытости, непрерывности и отношению к имуществу, как к своему

собственному. Смысл термина «владеть» заключается в возможности иметь у

себя имущество, «содержать его в своем хозяйстве».[96]

Первым требованием, предъявляемым к владению лица, желающего иметь

собственность вещи, является собственность. В словаре С.И. Ожегова термин

«добросовестный» означает человека, честно выполняющего свои

обязательства.[97]

В юридическом смысле добросовестный приобретатель имущества является

согласно ГК РФ[98] тот, кто не знает и не может знать о том, что

отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться. Однако тут остается много

неясного. Так например, возникает вопрос о добросовестности завладения

вещью лицом, обнаружившем бесхозяйное движимое имущество, но не совершившее

необходимых в порядке ГК РФ[99] действий (сообщение в милицию или органы

местного самоуправления). В такой ситуации можно утверждать. Что

добросовестность приобретателя, владеющим чужим имуществом как своим,

должна определяться из принципа: когда я вижу, что вещь не принадлежит мне,

значит совершенно точно она принадлежит кому – либо другому, если из

обстановки не следует, что она не принадлежит никому.

Итак, добросовестность – это отношение самого лица к основанию

завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с

тем, согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным,

пока не доказано обратного. В связи с этим У. Маттеи и Е.А. Суханов

приводят такой парадоксальный пример: если два лица, без определенного

места жительства поселившись в пустой даче, являются, таким образом, как бы

истинными собственниками, так как хозяин дачи вынужден будет доказывать

недобросовестность «гостей».[100] Однако практически каждый знает – права

на недвижимое имущество возникают при условии легитимации (государственная

регистрация).

Вторым условием является открытость владения. Открыто владеющее лицо –

то, которое не скрывает своего обладания имуществом перед третьими лицами,

владеет, не таясь. При этом владелец не обязан совершать активных действий,

демонстрирующих окружающим владение, но в то же время и не должен активно

укрывать имущество от посторонних взоров. Например, КС РФ, обсуждая

проблему прав, на перемещенные культурные ценности отмечал, что нельзя

считать открытым владением хранение картин в закрытых музейных фондах.[101]

Третье условие – непрерывность владения в течение всего необходимого

срока. Непрерывность означает, что владелец, претендующий на право

собственности не должен сам оставлять имущество, то есть совершать действия

«определенно свидетельствующие об устранении от владения и пользования».

Непрерывность владения не устраняется заменой владельца его правопреемником

и не означает постоянного физического контакта владельца с имуществом.

Господство над вещью может быть лишь потенциальным, владельцу нет

необходимости осуществлять его ежеминутно.[102] Так владелец может уехать в

отпуск, в командировку, оставив вещь в своем доме, однако это не будет

являться перерывом во владении.

Четвертое условие, относящееся к владению – это владение имуществом «

как своим собственным», то есть владелец должен относиться к присвоенному

имуществу не хуже, чем к остальному принадлежащему ему на праве

собственности. Владелец обязан заботиться о вещи так, как это сделал бы на

его месте любой.

Приобрести право собственности по давности владения может как

физическое, так и юридическое лицо, а также РФ, субъект федерации или

муниципальное образование.

Для приобретения права собственности по давности владения должен

истечь установленный в законе срок давности. Срок этот для недвижимости

составляет пятнадцать лет, а для движимости пять лет.[103]

2. Производные основания приобретения права собственности

2.1. Возникновение права собственности в силу заключения договоров

(купля – продажа, мена, дарение)

Приобретение права собственности в силу заключения договоров относится

к производным основаниям (способам) возникновения права собственности.

Рассмотрим наиболее важные для нас в рамках исследуемой темы виды

регулятивных обязательств договоров купли – продажи, договор мены и договор

дарения.

Договором купли–продажи называется договор, по которому одна сторона

(продавец) обязуется передать имущество другой стороне (покупателю),

которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.[104]

Сегодня купля–продажа – это самый распространенный договор, с помощью

которого происходит приобретение права собственности. Перемещение

материальных благ в товарной форме, составляющих основу любого

обязательства, в договоре купли - продажи выступает в наиболее в чистом

виде, являясь его непосредственным содержанием. Особое значение этого

института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы

его применения.

В рамках общего понятия купли – продажи законодатель выделяет ее

отдельные разновидности.[105] Перечень разновидности купли –продажи по ГК

РФ не является исчерпывающим, поэтому заключение договоров, которые не

относятся ни к одному из перечисленных в кодексе особых видов (розничная

купля- продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд,

контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятий),

также возможно. В качестве примера можно привести широко распространенные в

быту договоры купли- продажи различного имущества (например, автомобилей)

между гражданами. Такие сделки регулируются общими положениями о купле-

продаже[106] и специальным законодательством, если оно существует. В

современной юридической практике нередки случаи нарушения основных условий

заключения договоров купли- продажи, в результате чего возникают такие

проблемы, как, например, приобретение добросовестным приобретателем

похищенного имущества. В частности, если добросовестный приобретатель

автомобиля приобрел спортивный автомобиль у гражданина, который в свою

очередь приобрел этот автомобиль у учреждения на основании счета –

справки, выданной торгующей организацией на территории РФ, действительность

данной справки никем не оспорена, тем не менее, автомобиль оказался

похищенным у собственника, то у добросовестного приобретателя, как первого,

так и всех последующих, это имущество может быть истребовано и возвращено

собственнику.[107]

Договор купли – продажи порождает обязательство по возмездному

отчуждению имущества за покупную цену в виде денежной суммы, что позволяет

отграничивать его от других договоров гражданского права. Так, договор

дарения предусматривает безвозмездное отчуждение имущества. В договоре мены

в качестве встречного удовлетворения выступают не деньги, а другие товары.

Выделение в ГК РФ[108] особых правил продажи недвижимости, обусловлено

рядом обстоятельств.

Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми

земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими

объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые

меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной

значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается

ряд ограничений по участию их в гражданском обороте.

В-четвертых, недвижимость является индивидуально-определенной и

незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое

регулирование связанных с ней отношений.

Важную роль в экономической деятельности населения играет договор

купли-продажи жилья. В ГК РФ включен ряд положений, незнание которых может

создать у покупателя жилья серьезные проблемы. В частности, речь идет о

том, что право пользования и право проживания взаимосвязаны друг с другом.

Другими словами, возникает проблема обременения собственности.[109]

Обратимся к ст. 292 ГК РФ. Она закрепляет право членов семьи

собственника жилого помещения пользоваться этим помещением (проживать).

Законодатель замечает, что переход права собственности на жилой дом или

квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения данного

права члена семьи собственника.[110]

И так, обнаруживая законодательно установленный вариант обременения

собственности. Данное обременение выступает в виде особого права. Член

семьи собственника не вступает сам ни с кем в обязательные отношения. Он

только помечается как бремя в договоре продажи дома или квартиры.[111]

Таким образом, право пользования жилым помещением или право проживания

приобретает самостоятельный характер. Члены семьи собственника приобретают

его не из договора, а на основании закона.[112]

Во избежание правонарушений при приобретении недвижимости следует

конкретизировать в договоре все обстоятельства дела внести их в договор.

В качестве примера приведем перечень таких обязательных пунктов при

подписании договора о строительстве жилья:

- условия договора о привлечении финансовых средств в строительство

жилья (они не должны противоречить условиям инвестиционного контракта, в

рамках которого они заключаются);

- описание индивидуально-определенного объекта в виде квартиры

согласно утвержденной проектно-сметной документации с указанием

индивидуального договора объекта, количество комнат, метража, подъезда,

этажа;

- размер взноса, график платежей, порядок и условия их изменения в

период строительства;

- срок завершения строительства и передачи квартиры в собственность

граждан и юридических лиц;

- ответственность сторон за неисполнение условий договора;

- условия расторжения договора и переуступления прав.[113]

В юридической практике встречаются такие нарушения, как, например,

когда гражданин заключает договор с посредником, которому предъявлено лишь

право, от имени инвестора заключать договоры, а в условиях договора с

гражданином указывается, что деньги гражданин должен перечислить на счет

посредника.

Важность договора как юридического документа необходимость тщательного

исследования сути, специфики и значения этого правового акта.

В соответствии с ГК РФ[114] право собственности у приобретателя вещи

по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено

законом или договором. Следовательно, передача вещи приобретает особое

значение не только в смысле установления момента собственности, но и в

смысле самого способа ее перехода, ведь увязывание момента перехода права

применительно к процедуре передачи вещи позволяет считать, что сама эта

передача и есть переход собственности.[115]

Передача требует следующего:

- правомочия передающего (традента) на перенесение права

собственности;

- совпадения воли традента и получателя относительно перехода

господства над вещью;

- переноса владения.

Под именем передачи понимается вручение одним лицом другому вещи с

намерением перенести право собственности.[116]

Такое значение передачи вещи с формированием системы традиции в праве

возникло не сразу, а в ходе исторического развития.

В римском праве манципация (воображаемая продажа) состояла в

следующем: в присутствии не менее чем пяти свидетелей и весодержателя

приобретатель схватывал рукой приобретаемую вещь и, держа в другой руке

медь, произносил формулу покупки: « Утверждаю, что этот раб по праву

квиритов принадлежит мне и что он должен считаться купленным за этот металл

и посредством этой меди и этих весов».[117]

Хотя манципация в данном случае выступает как абстрактная сделка,

создающая реальный эффект независимо от правового основания, существует

устойчивое мнение, считающее такое понимание вторичным, а первоначальную

манципацию – куплей-продажей за наличные с реальным эффектом.[118]

Возражения состоят в том, что если манципация – воображаемая продажа,

предполагается и невоображаемая – консенсуальная сделка продажи,

юридическое значение должно придаваться именно предшествующему

неформальному соглашению. Поэтому манципация сама по себе должна быть

продажей, считал Д.В.Дождев.

Однако позже, с выплатой символической цены акт манципации утратил

характер продажи и стал актом передачи права на вещь. Получаемое право

теперь опиралось не на оплату, а на сам акт манципации (в виде акта

передачи). Манципация становится инструментом для исполнения обязательства,

установленного предшествующей сделкой или иным юридическим событием

(например, решением суда), но стороны в любом случае вынуждены имитировать

исполнение договора купли-продажи. Другими словами манципация в

классическую эпоху Древнего Рима обладает правовым основанием для самой

себя и переносит право собственности независимо от действительности

основания. Ее реальный эффект, пишет К.И.Скловский, опирается на древнюю

силу ритуала. Тем самым была создана почва для дальнейшего развития, в

котором на первое место выходит традиция, которая как бы вытесняет и

замещает манципацию.[119]

В конечном счете, манципация была поглощена традицией и уже «по

Юстинианову праву передача есть общая и необходимая форма добровольного

Страницы: 1, 2, 3, 4