Реформы Елены Глинской и кредитование в современной России

Необходимо обратить внимание, что ряд банков оговаривают особые условия досрочного погашения и даже вводят штрафные санкции. Например, МДМ-Банк требует первые три месяца погашать кредит по графику и только потом заплатить оставшуюся сумму. Во Внешторгбанке досрочно выплатить кредит можно по истечении полугода. По единовременному кредиту Сбербанка первые шесть месяцев выплачиваются только проценты, а с седьмого месяца можно начинать погашать основной долг любыми долями. Если вы решаете досрочно погасить кредит или его часть в течение шести месяцев с момента его выдачи, то надо быть морально готовым внести плату за досрочное погашение кредита в размере 3% от суммы платежа, превышающей сумму процентов за пользование кредитом. Русский Стандарт, Home Credit при досрочном погашении взимает комиссию в размере 1,9%.

В конце 2004 года рынок потребительского кредитования потряс скандал: Федеральная антимонопольная служба (ФАС) предъявила претензии банку Русский Стандарт (3-е место на рынке кредитования физических лиц). Изучив условия кредитования примерно в 100 банках, ФАС обнаружила, что реальные ставки оказались значительно выше объявленных. Причины этого уже описаны в курсовой работе выше. Исследование Конфедерации обществ потребителей (КонфОП), которое было проведено осенью 2004 года, подтвердило, что в Сбербанке, например, декларируемая ставка по кредиту составляет 19%, а эффективная (включающая процентные ставки, комиссии и прочие платежи) - 25%, в банке Русский Стандарт эффективная ставка составляет 66%, что на 37% больше объявленной.

Претензии к банку Русский Стандарт заключались в следующем: клиенты банка жаловались на то, что в кредитном соглашении не было указано, что комиссия за обслуживание кредита в 1,9% от суммы берется ежемесячно. Кроме того, в тексте информационного письма, которое прилагалось к кредитной карте, было указано, что та же комиссия в 1,9% берется в течение расчетного периода, но не уточнялось, чему этот период равен. Банк Русский Стандарт заявил, что изменит договор кредитования: теперь в нем будет указано, что комиссия в 1,9% - ежемесячная. Банк выполнил своё обещание - дело было прекращено. Похожие обвинения предъявлены и ряду региональных банков.

16 марта 2005 года Конфедерация обществ потребителей (КонфОП) заявила о готовности опубликовать перечень банков, в которые клиентам не следует обращаться. Таким способом КонфОП собирается вести борьбу с банкирами, которые вводят россиян в заблуждение, скрывая от них истинные размеры платежей по потребительским кредитам.

Реальные ставки по потребительским кредитам узнать "с порога" нельзя практически ни в одном банке. Схема одинакова: в рекламе указывается ставка в 10-12%, а в действительности с учетом всяческих непроцентных платежей приходится платить вдвое, а то и втрое больше. Этой порочной практикой заинтересовалась сначала Федеральная антимонопольная служба (ФАС), а потом и Центробанк. В итоге в марте ФАС опубликовала стандарты раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. Банк обязан: информировать клиента о процентной ставке, единовременной комиссии, о платежах, взимаемых неоднократно, об условиях досрочного погашения кредита, штрафных санкциях и тарифах по обслуживанию банковских карт. Теперь эти рекомендации в течение месяца (до конца апреля) должен утвердить Центробанк.

По мнению экспертов, и это не решит проблему. Дело в том, что никаких штрафных санкций для банкиров не предусмотрено. Понимая это, руководство КонфОП выработала механизм, который может заставить банкиров пойти навстречу клиентам. Председатель правления конфедерации Дмитрий Янин сообщил, что объединение будет сообщать потребителям, в каких банках кредиты брать себе дороже.

"В судебном порядке оспаривать схемы, которые используются рядом банков, невозможно, - пояснил г-н Янин. - Но мы можем говорить о том, где конкретно не стоит брать кредиты, потому что они на самом деле стоят дороже". Реально на рынке потребительских кредитов в России работает не больше ста банков, основной же его сегмент контролируется всего 20 кредитными учреждениями. По словам руководителя КонфОП, особо грешат сокрытием истинных платежей четыре-пять банков. Называть их открыто он считает пока преждевременным, надеясь для начала повлиять на банкиров через их профессиональные сообщества.

Конечно, России пока не хватает отработанной и полной законодательной базы, защищающей заёмщиков. Эксперт Института открытой экономики Алексей Буздалин заявил: "Во всех цивилизованных странах уже давно законы требуют от банков четко указывать все платежи, которые надо будет вносить". И, судя по скорости и темпам развития рынка потребительского кредитования, законы эти должны бать разработаны в нашей стране как можно быстрее.

Пока же эксперты рекомендуют потенциальным заёмщикам отметить 8 вопросов, которые полезно задать кредитному эксперту в магазине и банке:

Какова процентная ставка за кредит и система начисления процентов?

Будут ли взиматься дополнительные комиссии за открытие счета, ведение счета, рассмотрение документов? Каков их размер и система начисления?

Как погашать кредит: в офисах банка, почтовым переводом, через банкомат?

Какая схема погашения кредита - аннуитетная (ежемесячно равные платежи), или равными долями (процентные платежи уменьшаются по мере погашения кредита)?

Кредит выдается наличными или перечисляется на пластиковую карту?

Если кредит перечисляется на карту, то какая комиссия за выпуск карты, за снятие денег в банкоматах и при оплате покупок по карте?

Есть ли особые условия для досрочного погашения кредита?

Сколько составит реальная "переплата" за кредит (эта сумма, как правило, не равна процентной ставке за кредит)?

4. Ипотечное кредитование.

Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечное жилищное кредитование, как составная часть ипотечного бизнеса, явление для России достаточно новое. И, как любое нововведение, ипотечное кредитование столкнулось с рядом проблем. Вот лишь некоторые из них:

Отсутствие ряда необходимых законодательных актов;

Отсутствие единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

Разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка;

Недостаточное количество специалистов ипотечного бизнеса;

Недоверие населения к долгосрочным кредитным программам:

Ну и просто высокие ставки по кредитам.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая 'сидит' на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Объяснение такого высокого внимания государства к ипотечному кредитованию простое - в СССР проблемы покупки жилья не было, да и быть не могло. Иностранные аналитики считают, что предоставлением льготных условий ипотечного кредитования государство пытается смягчить переход от бесплатного жилья, предоставлявшегося очередникам, к свободному рынку недвижимости, сделавшему новые квартиры совершенно недоступными для некоторых категорий россиян (в частности, для молодых семей). Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Немного об АИЖК и его работе. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

В настоящее время по программе АИЖК работают 72 региона России, а в 2005 году оно надеется завершить охват единой системой рефинансирования всех регионов страны. На сегодняшний день агентством созданы единые стандарты рефинансирования, и 55 регионов фактически вышли на "конвейерную" поставку -- выдачу и продажу АИЖК ипотечных кредитов. Объем ежемесячного выкупа составляет в среднем около 1,5 тыс. закладных.

Предметом рефинансирования АИЖК в настоящее время является стандартный кредит: срок от 1 года до 27 лет; процентная ставка -- 15% годовых в рублях; сумма кредита -- не более 70% и не менее 30% стоимости жилья; максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита -- не более 50% дохода заемщика.

По состоянию на 17 марта 2005 года количество закладных, а значит, количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 единиц (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа -- 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге -- 51,9 кв. м.

Даже если исходить из того, что 30% доходов идет на погашение кредита (хотя разрешено и 50%), сегодня семья с доходом примерно 16 тыс. руб. (без налогообложения) может позволить себе взять такой кредит. В среднем доля агентства в общем количестве залогов составляет 26%.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

- аренда жилья с последующим выкупом;

- создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Тем не менее ипотечное кредитование развивается всё интенсивнее, доля ипотечных жилищных кредитов в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов растёт, хотя она ещё не велика - на 1 января 2005 года составляла 1,52%. О том, как быстро растёт объём частных ипотечных кредитов можно судить по официальным данным ЦБ РФ:

Таблица 3.

1 Нарастающим итогом с начала года.

Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около 500 млн долл. 70% рынка разделено между 5 крупнейшими банкам. В течение 2-3 лет объем этого сектора рынка увеличится до 2-3 млрд долл., а размер ставки в большинстве банков станет менее 10% годовых - так считают эксперты компании РосБизнесКонсалтинг (РБК).

Цифра в 500 млн долл., на первый взгляд, кажется огромной, к тому же по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Чтобы оценить значение вышеприведенных цифр, сравним их с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США - 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%. Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в 18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах 150 тыс. евро. Одним словом, рано говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке.

Для большинства граждан ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса. А теперь приведу нехитрую арифметику: при существующем среднем доходе в 1000 долларов на одну московскую семью, для приобретения типовой квартиры стоимостью $60-70 тыс. семье необходимо брать кредит минимум на 16-20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $300-350 ежемесячно.

Неудивительно, что по результатам собственного исследования, проведенного РБК в крупнейших городах России, количество респондентов, обращавшихся к ипотечному кредитованию, составляет в Москве менее 0,5%, а во всех крупнейших городах России эта цифра находится в пределах 0,05-0,6%.

Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самими банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается.

Рынок ипотеки сильно монополизирован - 4-5 крупнейших игроков делят около 70% всего рынка, притом, что в процессе выдачи кредитов в 2003 году поучаствовало более 100 банков. Наиболее значимым игроком на рынке является Сбербанк (около 50% рынка), а также ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк.

На сегодняшний момент банки предлагают две основные программы - кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме. В последнее время наибольшим спросом пользовалось строящееся жилье, это было связано с тем, что 2-3 года назад за время строительства дома цена за 1 квадратный метр жилья возрастала минимум в 2 раза, что нельзя сказать о нынешней ситуации. По словам риэлтеров, известны случаи, когда стоимость 1 метра через полгода после начала продажи квартир в строящемся доме падала на 10%, вследствие отсутствия спроса из-за изначально завышенной стоимости.

Отдельно стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах $20-40 тыс., и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. Например, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды составляет 12% годовых в долларах США против 11% по ипотеке, а в Райффайзенбанке - 13% против 12%.

Если говорить о сегменте элитных предложений московского рынка недвижимости, то ипотечные сделки здесь большая редкость. По словам начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алёны Бригадновой, в практике компании можно отметить считанные случаи подобных продаж, а общий объем ипотечных сделок на элитном рынке столичной недвижимости можно оценить не более чем 1-2%.

Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки, банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты даже на покупку комнат, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет. В последнее время почти все банки убрали штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ, а также не нужны поручители и регистрация в Москве. Еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в России составляла около 15% годовых в долларах. Летом же 2004 года минимальные ставки по ипотеке в долларах США были 10%, а уже в середине сентября с наступлением «квартирного» сезона, минимальные ставки по рынку снизились до 9%. Порог в 10% перешли Дельтакредит и Национальная ипотечная компания, а ставки в 10% у банков Зенит, Райффайзенбанк и Первый ОВК.

Несмотря на разнообразие предложений по ипотечным кредитам, в конечном счете, различия в программах минимальны. Как видно из рейтинга, составленного на основании данных сайта РБК (Приложение 4), кредит предоставляется, как правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях при первоначальном взносе 20-25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы - 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.

Желающему получить ипотечный кредит стоит помнить, что значительных отклонений от среднестатистических условий быть не может - при ощутимо низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета; если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше или первоначальный взнос достигнет 50%.

Тесно с рынком ипотеки развивается рынок ипотечного страхования. По приблизительным оценкам экспертов, объем рынка ипотечного страхования на сегодняшний день составляет порядка $100 млн. Самыми заметными игроками на этом рынке являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, такие как «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралCиб».

Представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия.

Эксперты прогнозируют, что после падения ставок на рынке ниже 10% ежегодный спрос населения на ипотечные кредиты вырастет до $2-3 млрд. Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе - 40-50 кв. м, а в США - свыше 70.

Страницы: 1, 2, 3, 4