Сделки с недвижимым имуществом

требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых,

отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными

нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону

и иным нормативным актам. Например, не могут считаться сделками действия по

продаже вещей запрещённых к обороту или ограниченных в обороте между

лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу (наркотиков,

оружия, опасных отравляющих веществ и др.). Равным образом, не будет

сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам или

ограничить их права. Статья 10 ГК «Пределы осуществления гражданских прав»

устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц,

осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а

также злоупотребление правом в иных формах, не допускается использование

гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление

доминирующим положением на рынке. Не будет являться сделкой, к примеру, и

монополистический сговор по недопущению на товарные рынки иных участников

т.к. права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены

федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях

защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и

законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности

государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Следовательно, подобные действия

не будут влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом

случае. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что

возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а

правонарушением. Некоторые ученые подчеркивают, что именно по критерию

правомерности сделка отграничивается от всех тех юридических действий,

которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят как

сделки, а не как неправомерные действия. Сделка, не соответствующая

требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не

устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных

последствий нарушения (ст. 168 ГК). Следует при этом учитывать, что в

соответствии со ст. 3 ГК акты субъектов Российской Федерации не относятся к

иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому их несоблюдение

не является основанием для признания сделки ничтожной по ст. 168 ГК.

«Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1

сентября 1998 г. N КГ-А40/1966-98 (извлечение).

Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество) обратилось в

Арбитражный суд г. Москвы с иском к акционерному обществу закрытого типа

(АОЗТ) «Корпорация «Союз-Возрождение» о выселении из нежилого помещения по

адресу: Чистый пер., д. 7 стр. 1, ссылаясь при этом на то, что ответчик

занимает данное помещение без соответствующих юридических оснований.

Определением от 18.03.98 г. в качестве третьего лица к участию в деле

привлечено РЭУ-5 ТУ «Хамовники».

Решением от 15.05.98 Арбитражного суда г. Москвы отказано в

удовлетворении исковых требований.

Постановлением от 2.07.98 г. апелляционной инстанции того же суда

решение оставлено без изменения.

На принятые судебные акты Москомимуществом подана кассационная жалоба, в

которой заявитель указывает, что обжалуемые им решение и постановление

являются незаконными и необоснованными, в связи, с чем просит их отменить и

принять новое решение об удовлетворении требований истца.

В отзывах на кассационную жалобу "Корпорация "Союз-Возрождение" и МП

"РЭУ-5ТУ "Хамовники" возражают против доводов заявителя.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали

пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и, соответственно,

отзывах на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы

кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для

отмены принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела, Москомимущество, заявляя иск о выселении

ответчика из занимаемого им нежилого помещения по адресу: Чистый пер., д.

7, стр. 1, в обоснование своих требований ссылается на то, что договор

аренды N 7/5-92 от 12.03.92 г., между АОЗТ "Корпорация "Союз-Возрождение" и

РЭУ-5 ТУ "Хамовники" является на основании ст. 168 Гражданского кодекса

Российской Федерации ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением п.

21 Положения о порядке управления недвижимым имуществом Москвы,

утвержденного постановлением Правительства Москвы от 10.09.91 г. N 73,

действовавшего на момент заключения договора.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной

является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых

актов.

В соответствии со ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации акты

субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы

гражданского права, а поэтому несоблюдение Положения о порядке управления

недвижимым имуществом Москвы, утвержденного постановлением Правительства

Москвы от 10.09.91 г. N 73 не является основанием для признания сделки

ничтожной по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых

требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения по ст.

301 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств и требований закона

арбитражный суд первой и апелляционной инстанций правильно разрешил спор,

отказав Москомимуществу в удовлетворении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы о незаконности и необоснованности судебных

актов суд кассационной инстанции находит несостоятельными, поскольку

решение и постановление приняты судом с правильным применением норм

материального права, а выводы суда об отсутствии оснований для

удовлетворения исковых требований соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах принятые по делу N А40-5152/98-32-75 судебные

акты являются законными и обоснованными и оснований для их отмены,

предусмотренных ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 171, 174-177

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 15.05.98 г. и постановление от 02.07.98 Арбитражного суда г.

Москвы по делу N А40-5152/98-32-75 - оставить без изменения, кассационную

жалобу Комитета по управлению имуществом Москвы - без удовлетворения».[4]

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки

нравственным основополагающим нормам. Закон обязывает суд при определенных

условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и

справедливости (п. 2 ст. 6 ГК), а участников гражданских правоотношений -

осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК), запрещая

совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК).

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские

права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в

результате сделок. Не случайно в перечне оснований возникновения

гражданских прав и обязанностей ст. 8 ГК на первое место ставит договоры и

иные сделки. Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в

которой опосредуется взаимный обмен прав и обязанностей между участниками

гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те

требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. ГК в

главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой,

уделяет место и последствиям признания их недействительными.

Недействительности сделок целиком выделен параграф 2 Главы 9 ГК. Здесь

приведён исчерпывающий перечень оснований недействительности сделок (ст.ст.

168-179).

Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, в силу

признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого

признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки

недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК. Требование

о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть

предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие

последствия по собственной инициативе. Как известно недействительная сделка

не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее

недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167

ГК). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить

другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить

полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в

пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге)

возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия

недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания

оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее

время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на

будущее время. Например: «Мольников В. - наниматель 2-комнатной квартиры по

Новосондецкому бульвару в г. Ульяновске проживал в ней вместе с женой

Мольниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми: Калмыковой, Мольниковой

Ю. и Мольниковой Е. (все были прописаны в этом жилом помещении). 22 мая

1995 г. Мольникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. 11

августа 1995 г. Мольников В. подал в комитет по управлению имуществом г.

Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с

ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мольников В. стал

единственным собственником упомянутой квартиры.

21 сентября 1995 г. Мольников В. указанную квартиру продал Веселовой

за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 г. Мольникова Т. за счет этих денег

приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн. рублей не пригодный для

проживания дом.

Переехав на жительство в с. Поповка, Мольниковы стали злоупотреблять

спиртными напитками, растратили деньги, полученные от продажи квартиры,

распродали домашнее имущество.

Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах

несовершеннолетних Калмыковой, Мольниковой Ю., Мольниковой Е. с иском к

Мольникову В., Мольниковой Т., Веселовой С. и Веселовой Т., комитету по

управлению имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыковой, Мольниковой

Ю. и Мольниковой Е. права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о

признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой 2-

комнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска (оставленным без

изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом

Ульяновского областного суда) в удовлетворении исковых требований прокурора

отказано.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об

отмене судебных постановлений по мотиву их вынесения с нарушением норм

материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа

1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил

из того, что несовершеннолетние Мольникова Ю., Мольникова Е. и Калмыкова не

должны были быть включены в договор приватизации 2-комнатной квартиры по

Новосондецкому бульвару, т. к. на момент приватизации уже не имели права на

данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 г. мать детей - Мольникова

Т. выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района.

Однако данный вывод суда не основан на законе.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. (с изменениями и дополнениями) в

договор передачи жилого помещения в собственность включаются

несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и

проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в

общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние,

проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования

данным жилым помещением.

В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой

площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места

проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого

помещения с этим лицом.

Согласно ч.2 ст.89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым лишь

в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в

другое место.

Как видно из материалов дела, квартира по Новосондецкому бульвару

являлась единственным постоянным местом жительства, как для Калмыковой, так

и для Мольниковых Ю. и Е., которые проживали в ней со дня рождения. На

момент приватизации квартиры в августе 1995 г. ни дети, ни их мать не

приобрели права на какое-либо другое жилое помещение в с. Поповка и, таким

образом, не имели никакого другого постоянного жилья, кроме квартиры по

Новосондецкому бульвару. В с. Поповка Мольникова Т. вместе с детьми была

прописана на частной квартире как временный жилец.

В соответствии со ст.54 КоБС РСФСР (действовавшего на момент

возникновения правоотношений) отец и мать имеют равные права и обязанности

в отношении своих детей и не могут в силу ст.52 КоБС РСФСР осуществлять их

в противоречии с интересами детей.

Учитывая, что после выписки детей из упомянутой квартиры, которая была

произведена матерью в нарушение их интересов, они не приобрели другого

постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжало

оставаться место жительства их отца Мольникова В. - 2-комнатная квартира.

Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума

областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что

Мольникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка 3-

комнатную квартиру, необоснованна, т. к. из материалов дела видно, что до

приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома Мольникова в с. Поповка

никакого жилья не имела.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Калмыкова, Мольникова

Ю. и Мольникова Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому

бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и,

следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в

качестве собственников квартиры, не основан на законе.

Кроме того, при приватизации 2-комнатной квартиры по Новосондецкому

бульвару комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска не было получено

разрешения органов опеки и попечительства, однако суд не дал оценки этому

обстоятельству.

В то время как в соответствии с ч. 6 п. 3 Примерного положения о

бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденного решением

коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г., отказ

от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на

приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и

попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних,

только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Необоснованным является и вывод суда о том, что для заключения

Мольниковым В. договора купли-продажи квартиры 21 сентября 1995 г. не

требовалось согласия органов опеки и попечительства. Так, в силу ч.2 ст.3

Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для

совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых

проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они

собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том

числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется

предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило

распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не

проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение

равные с собственником права.

Поскольку Калмыкова, Мольникова Ю. и Мольникова Е. на момент

приватизации имели равное с Мольниковым В. право на квартиру по

Новосондецкому бульвару, он мог производить ее отчуждение лишь с согласия

органов опеки и попечительства.

Довод судебных инстанций о том, что права детей продажей квартиры по

Новосондецкому бульвару не нарушены, поскольку на вырученные деньги

Мольниковы приобрели жилой дом в с. Поповка Майнского района, необоснован.

Как видно из материалов этого гражданского дела, а также дела по иску

прокурора Майнского района к Мольникову В. и Мольниковой Т. о лишении

родительских прав, данный жилой дом - ветхий и непригоден для проживания.

При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а

дело - направлению на новое судебное рассмотрение».[5]

Однако теперь такое развитие событий представляется маловероятным. 21

апреля 2003 года КС РФ озаботился изучением конституционности ст. 167 ГК и

связанной с её применением практики, сложившейся из-за жалоб граждан,

которые пострадали от квартирных аферистов. Решение КС РФ вынесенное по

этому делу пресса дружно назвала революционным. Теперь в соответствии с

Постановлением КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П права лица, считающего себя

собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к

добросовестному приобретателю с использованием правового механизма,

установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК. Такая защита возможна лишь

путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те,

предусмотренные статьей 302 ГК основания, которые дают право истребовать

имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения

имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения

собственника помимо его воли и др.)

До этого исторического постановления схема афёр была примерно

одинаковая. Некий собственник продавал свою квартиру или иное недвижимое

имущество, однако умышленно допускал определённые нарушения при оформлении

сделки, влекущие её недействительность. Чаще других такими нарушениями

становились игнорирование прав несовершеннолетних, проживавших в данном

жилом помещении, заключение сделки недееспособным или ограниченно

дееспособным лицом и т.п. Через некоторое время продавец подавал иск,

требуя признать заключённую им сделку недействительной и применении

последствий недействительности. К этому времени недвижимое имущество могло

быть многократно перепродано, а новые владельцы и не подозревали, что одна

из ранее заключённых сделок является незаконной.

Тем временем суд, удовлетворяя иск, применял ст. 167 ГК, в

соответствии с которой стороны по недействительной сделке обязаны вернуть

друг другу всё полученное по ней имущество. В правовой науке это называется

реституцией. При этом у нового владельца отбиралась приобретённая им

квартира, которая возвращалась первоначальному собственнику. По правилам

двусторонней реституции и собственник должен был вернуть стоимость

квартиры.

Но, как правило, возвратить деньги было нереально: заявитель их

проедал, пропивал или иным способом растрачивал, а обратить взыскание на

квартиру, которая чаще всего являлась единственным жильём, не

представлялось возможным.

Положение усугублялось тем, что согласно ч. 1 ст. 181 ГК, срок исковой

давности по иску о применении последствий недействительности ничтожной

сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее

исполнение. Таким образом, даже если сомнительная сделка была совершена в

начале 1990-х годов (т.е. во времена вовлечения жилого недвижимого

имущества в широкий гражданский оборот), новые владельцы квартир и домов и

по сию пору не могли бы спать спокойно.

Сложившаяся к моменту рассмотрения дела в КС РФ положение вещей

подкрепляла широкая судебная практика в системе судов общей юрисдикции.

Поводом к рассмотрению дела, завершившегося памятным постановлением КС РФ

от 21 апреля 2003 года № 6-П явились жалобы граждан О.М. Мариничевой, А.В.

Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М.Ширяева на нарушение их

конституционных прав и свобод положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК

Российской Федерации о последствиях недействительности сделки. Они

обращались и в кассацию, и в надзор, но все инстанции признавали законность

решений судов первой инстанции, лишивших их квартир.

«Интересно, что в арбитражных судах практика была диаметрально

противоположной. В случае, если собственник утрачивал имущество по сделке,

признанной впоследствии недействительной, арбитражные суды удовлетворяли

иски о применении последствий недействительности сделок и проводили

двустороннюю реституцию только в том случае, если имущество находилось у

покупателя – стороны по сделке. Если же имущество оказывалось, перепродано,

реституция не применялась. По мнению судей арбитражных судов, в данном

случае речь шла не о реституции – восстановлении прав сторон по сделке, а

об истребовании имущества из незаконного владения, то есть о виндикации. В

этом случае применялись правила не ст. 167, а ст. 302 ГК, согласно которой

предъявить виндикационный иск можно лишь при наличии особых оснований. К

таким основаниям относятся, в частности, безвозмездный характер

приобретения имущества (дарение, например) или случаи, когда имущество

отчуждено у собственника помимо его воли (хищение, вымогательство и т.п.).

Изменяется в этом случае и срок исковой давности. Виндикационный, как

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8