Право собственности некоммерческих организаций на жилые и нежилые помещения

регулирования отношений собственности как в зарубежных странах, так и в РФ.

Нормы смежных институтов гражданского права, административного права

рассчитаны на тот или иной круг собственников, ими предусматривается право

последних на обладание тем или иным имущественным объектом, а также особый

режим их приобретения, эксплуатации, защиты, отличный от общего порядка.

Было бы не лишним отметить, что основополагающий принцип: «не может быть

двух полных прав собственности на одну вещь» российская цивилистика

восприняла из континентального права».3 Тем самым подчеркивается особый

характер права собственности, то есть то, что оно всегда шире других прав и

независимо от имущественно-правового положения других лиц.

В правовой литературе существуют различные мнения по поводу

обозначения характера правомочий собственника. Е.А.Суханов в своей работе

«Лекции о праве собственности» приводит примеры гражданско-правового

понимания особенностей осуществления правомочий собственника:»своей властью

и в своем интересе» (А.А.Венидиктов)»по своему усмотрению»(Д.М.Генкин),

«независимо от всех других лиц»(С.М.Корнеев).1

Гражданское законодательство РФ устанавливает, что все гражданские

права осуществляются по усмотрению участников отношений (п.1 ст.9 ГК РФ),

своей волей и в своем интересе (п.2ст.1 ГК РФ).

В отношении права собственности признак осуществления права по

своему усмотрению закреплен специально (п.2ст.209 ГК РФ). Таким образом

«власть, воля собственника опирается на закон и существует независимо от

власти других лиц на эту вещь».2 Это однако не означает, что власть

собственника безгранична. Ст.10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления

гражданских прав. В частности, не допускается использование права

собственности в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление

доминирующим положением на рынке (абз.2 ч.1 ст.10 ГК РФ). Также основанием

для отказа в защите права собственности в соответствии с п.2 ст.10 ГК РФ

могут стать действия собственника, осуществляемые исключительно с

намерением причинить вред другому лицу и злоупотребление этим правом в иных

формах.

Непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему

вещь связано не только с «приятным благом» обладания ею, возможностью

получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно

«неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и

риска».3 Поэтому ст.210 ГК РФ подчеркивает необходимость для собственника

нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором

это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо.

Исходя из того, что в отношении собственности вещь является своей и на нее

самое широкое и самостоятельное право, закон не может диктовать характер

отношения к вещи. Вместе с тем, не имея возможности обязать собственника к

особому, бережному отношению к вещи, закон может вмешаться в сферу

исключительных правомочий собственника, устанавливая пределы осуществления

права собственности, в частности, запрет причинения вреда другому лицу

(абз.1 ч.1 ст.10 ГК РФ), установление особого правового режима содержания

культурных ценностей, отнесенных законом к особо ценным и охраняемых

государством (ст.240 ГК РФ).

Исключительный характер правомочий собственника определяет

содержание субъективного права собственности полно и всесторонне в

совокупности с четким представлением о самих правомочиях собственника.

Иными словами, следует определить, что же юридически обеспечивает право

собственности как объективное право.

Характеристика правомочий собственника как «триады»

возможностей - владение, пользование, распоряжение свойственно лишь

российскому национальному правопорядку. «Впервые она была законодательно

закреплена в ст. 420 (т.10 ч.1) Свода законов российской империи, откуда

затем перешла в ГК РСФСР 1922 и 1964 г.г.»1

Зарубежное законодательство в целом не имеет унифицированной

формулы правомочий собственника. «Согласно 903 Германского гражданского

уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению. В

соответствии со ст. 544 Французского Гражданского Кодекса собственник

пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом».1 «В англо-

американском праве, не знающем в силу своего прецендентного характера

легального (законодательного) определения права собственности исследователи

насчитывают от десяти до двенадцати правомочий собственника, причем

способных в разных сочетаниях находиться у различных лиц одновременно».2

В п.1 ст. 209 ГК РФ, как и в предшествующем законодательстве

РСФСР о собственности ( абз.1 п.2 ст.2 Закона РСФСР «О собственности в

РСФСР от 24 декабря 1990 года) ограничивается перечислением правомочий

собственника, не определяя их. Это отрицательно сказывается не только на

раскрытии права собственности, но и на практике применения

законодательства.

Правомочие владения представляется наиболее неопределенным с

точки зрения толкования действующего ГК РФ. В науке гражданского права под

правомочием владения понимается «основанная на законе (юридически

обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в

своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и

т.п.)».3

Действительно, анализ ст.301 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право

собственности утрачивает полноту своего содержания в случае, если вещь,

принадлежащая собственнику находится в фактическом обладании другого лица.

Таким образом, право устанавливает презумпцию законности фактического

владения - оно законно (имеет титул) до тех пор, пока не докажут

обратное.

Зарубежному праву известен институт владения - фактического

обладания имуществом , который позволяет защищать свое право на вещь с

помощью специальных, владельческих исков.

Правомочие пользования представляет собой «основанную на законе

возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества

путем извлечения из него полезных свойств или его потребления».1

Правомочие распоряжения означает «аналогичную возможность

определения юридической судьбы имущества путем изменения его

принадлежности, состояния или назначения».2

Содержание субъективного права собственности в науке советского

гражданского права раскрывалось с помощью юридической категории «форма

собственности»3 Закрепление в Гражданском Кодексе РСФСР4 двух различных

форм собственности - социалистической и личной - по существу повлекло

появление «разных» прав собственности.

Достаточно сравнить положения главы 8 и главы 11 раздела 2 ГК РСФСР, чтобы

сделать вывод, что нахождение имущества в государственной или иной форме

«социалистической» собственности предоставляло ее субъекту неизмеримо

большие возможности, чем форма личной собственности.

ГК РФ от 30 ноября 1994 года в ч.1 ст.212 устанавливает, что в

Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и

иные формы собственности. Значит ли это, что закон отражает в своих нормах

юридическое обеспечение разных субъективных прав собственности?

Цивилистическая теория о собственности основным своим постулатом объявляет

«существование лишь одного права собственности с единым, одинаковым для

всех набором правомочий (известная «триада» здесь служит лишь ориентиром),

у которого могут быть различные субъекты». Таким образом, субъектом

государственной собственности является государство - Российская Федерация,

субъектом муниципальной собственности - муниципальные образования, а право

частной собственности является общим, собирательным понятием для права

собственности частных владельцев имущества, преследующих при его

использовании свой частный, а не государственный или муниципальный

(публичный) интерес.

Положение п.1 ст.212 ГК РФ по существу лишь воспроизводит не

имеющую гражданско-правового смысла конституционную формулу, которая

сводится фактически к провозглашению частной и публичной собственности (

ст.8 Конституции Российской Федерации)1. Упоминание об «иных формах

собственности»с позиций цивилистики является результатом недоразумения,

поскольку никаких иных имущественно обособленных субъектов, кроме граждан,

юридических лиц и публично-правовых образований ГК РФ не признает и поэтому

никакой иной реальной имущественной базы ни для каких «иных» субъектов и

форм собственности не возникает.

Юридическое содержание имеет прежде всего п.2 ст.212 ГК , как

раз и устанавливающий наличие одного права собственности с различным, но не

безграничным субъектным составом. При этом права всех собственников

согласно п.4 ст.212 ГК РФ защищаются равным образом, что действительно

свидетельствует о равенстве их возможностей. Что же касается неизбежных

особенностей возникновения, прекращения и осуществления права

собственности, то они в соответствии с п.3 ст.212 ГК РФ теперь могут

устанавливаться лишь законом, но не подзаконными актами. Законом же могут

определяться и виды имущества, находящегося только в собственности публично-

правовых образований, то есть изъятого из оборота. Это позволяет исключить

необоснованные различия в возможностях различных собственников как

участников единого хозяйственного оборота.

Дифференциация юридического обеспечения права собственности в

том виде, в котором она обозначена в ГК РФ во многом приемлема. Это в

частности касается особого юридического режима права собственности на

объекты изъятые из оборота, а также в значительной степени ограниченных в

своих возможностях реализовать полномочия собственника на принадлежащее им

имущество некоммерческих организаций (кроме потребительских кооперативов и

учреждений) , допускаемых в имущественный оборот со строго целевым

назначением.

В совокупности с ч.4 ст.212 ГК РФ, которая устанавливает, что

права всех собственников защищаются равным образом, ч.3 ст.212 ГК РФ

отражает вещно-правовой характер права собственности (как субъективного

права) - собственник противостоит любому и каждому «в защите своих прав на

вещь, находящуюся в его хозяйственном господстве», если по закону он

обладает правом на нее (титулом).

Отдел по экономике и управлению имуществом территориальной

администрации Чулымского района Новосибирской области обратился в

Арбитражный суд Новосибирской области с иском об истребовании у Чулымского

районного потребительского общества (далее - Чулымское райпо) здания

универсального магазина, расположенного в селе Воздвиженка Чулымского

района.

Решением от 08.10.97 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.97 решение отменено и

заявленное требование удовлетворено.

В протесте предлагается постановление апелляционной инстанции

отменить,решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим

основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция сделала

вывод о том, что спорное здание относилось к государственной собственности

и получено Чулымским райпо без законных оснований.

Между тем такое утверждение противоречит фактическим обстоятельствам.

Как видно из материалов дела, Новосибирский областной Совет народных

депутатов решением от 04.07.91 утвердил перечень объектов муниципальной

собственности по Чулымскому району. В данном перечне отсутствует спорный

магазин.

Передача спорного помещения Чулымскому райпо осуществлялось 18

декабря1990 г. совхозом "Воздвиженский" на основании приказа Чулымского

районного агропромышленного объединения от 07.09.90 №155, о чем и был

составлен акт приема-передачи, подписанный представителем передающей и

принимающей сторон. Совхоз, как бывший владелец магазина, и Чулымское РАПО

с иском о его истребовании не обращались.

Кроме того, приложением 3 к постановлению Верховного Совета Российской

Федерации от 27.12.91 №3020-1 не предусматривалось передачи в

муниципальную собственность имущества, находящегося в собственности

совхозов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного

истцом требования не имеется.1

Гражданский Кодекс РФ в основу разграничения юридических оснований

приобретения права собственности положил критерий правопреемства. В науке

гражданского права основанные на таком критерии способы приобретения права

собственности условно делятся на первоначальные и производные.

По общему правилу первоначальные способы - это такие способы, при

которых право собственности возникает впервые, поскольку объект не

находился ранее в чьей-либо собственности, или же возникает самостоятельно,

независимо от права и воли предшествующего собственника, которая не

принимается во внимание. Поэтому порядок приобретения определяется в данных

случаях только законом, но не соглашением сторон или же односторонним

волевым действием собственника. По ГК РФ таким образом можно приобрести

право собственности при переработке (ст.220), обращении в собственность

общедоступных вещей (ст.221), находке (ст.227), в силу приобретательной

давности (ст.234), по договору (ст.223), а также, если вещь является

самовольной постройкой (ст.222), бесхозяйной вещью (225), движимой вещью,

от которой собственник отказался (ст.226), безнадзорным животным (ст.230),

кладом (ст.233).

Производные способы возникновения права собственности отличаются

тем, что право собственности возникает в силу его перехода от

предшествующего собственника, то есть в порядке правопреемства.

Практическое значение, безусловно имеет то, что право собственности

переходит к новому субъекту в том объеме, который имелся у

правопредшественника, в частности, с вещными обременениями. В свою очередь

переход права собственности таким способом может производится как по воле

собственника (ч.2ст. 218 ГК РФ, ст.236 ГК РФ), а также и вопреки воле

собственника (абз.1 ч.2 ст.235 ГК РФ). В последнем случае переход права

собственности возможен лишь по основаниям, предусмотренным в законе. ГК РФ

устанавливает исчерпывающий перечень случаев принудительного перехода права

собственности и четко устанавливает основания каждого из них. Особое место

занимает лишь такой способ как национализация (ч.3 ст.235 ГК РФ).

Подводя итог всему, что было сказано выше можно попытаться определить

понятие субъективного права собственности и объективного права

собственности.

Субъективное право собственности - это закрепленная за

собственником, юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и

распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем

интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не

противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и

охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранить

вмешательство в сферу его хозяйственного господства всех третьих лиц.

Объективное право собственности - система правовых норм,

регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению

собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его

интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его

хозяйственного господства.

Нормы, образующие институт права собственности находятся в

постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов,

как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. В частности,

за рамки регулирующего воздействия института права собственности выходит

осуществление правомочия распоряжения, а также восстановление утраченного

права собственности.

Во исполнение норм ГК РФ о государственной регистрации недвижимости

Президентом РФ от 21.07.97 г. подписан ФЗ №122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет

исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития

рынка недвижимости и , главное, для обеспечения гарантий прав

собственников недвижимого имущества.

В соответствии с положениями Кодекса в зависимости от соблюдения

требований о регистрации ставится возникновение права собственности на

недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст.8

ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым

имуществом сделки.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в

надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд

вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении

акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что

облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о

регистрации договора купли-продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о

регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих

обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем)

была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем

продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность

заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с

требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку

утратил к ней интерес из-за ее убыточности. Пунктом 3 ст.165 Гражданского

кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая

регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от

ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о

регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 Кодекса подлежит

обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а

правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился

за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно

квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у

соответствующего органа обязанности осуществить государственную

регистрацию сделки.1

3. Современная концепция «других вещных прав» в гражданском праве России.

Российская цивилистика советского периода не занималась категорией

вещных прав, поскольку единым и единственным вещным правом было право

собственности. Действительно, наличие всех трех правомочий на вещь,

известных российскому гражданскому праву, предоставляет лицу самое полное,

широкое право на вещь. Таковым, например, является право собственности.

«Необходимость существования других вещных прав вызвана тем, что различные

потребности людей и общества в целом невозможно удовлетворить, предоставив

необходимую вещь только на праве собственности. В других случаях

приобретение вещи в собственность может быть затруднено или невозможно

(изъятие вещи из гражданского оборота), а между тем для определенного лица

экономически очень важно обладать той или иной вещью по праву в

зависимости от потребностей», - справедливо отмечает Г.Б.Леонова.1

«Закон о собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года в ст.5

предусматривал возможность возникновения в случаях установленных Законом,

а также по усмотрению собственника вещных прав других лиц на хозяйственное

или иное использование имущества собственника (право полного

хозяйственного ведения и право оперативного управления - ч.2 ст.5 и ч.3

ст.5 Закона).

В статье 216 ГК РФ закрепляются более развернутые и четкие, чем

в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» понятие и виды ограниченных

вещных прав. В контексте данной правовой нормы вещные права используются

как правовая категория в более узком смысле - для обозначения иных, кроме

права собственности, вещных прав. Поэтому в п.2 ст. 216 говорится об их

принадлежности лицам, не являющимся собственниками имущества. Как уже

ранее отмечалось, в научной доктрине используется термин «ограниченных

вещных прав».

Появление правовых норм об ограниченных вещных правах в

современном гражданском праве России не является случайностью, а

объективно отражает процесс сближения

правовых систем современности. Еще в дореволюционном гражданском праве

России существовало понятие «вещных прав на чужую вещь», которое известно

также и «континентальному праву» стран Европы. В современных условиях

представляется, что с наибольшей пользой можно использовать опыт правового

регулирования этой правовой системы. Основным принципом особенностей

правового регулирования «прав на чужие вещи» в континентальном праве

является «предположение наличия собственника, вещь которого они

обременяют»1. Соответственно, перечень прав на чужую вещь является

замкнутым, а их содержание определяется позитивным правом.

Англо-американская система права не знает деления прав на свои и на

чужие вещи. Более того, место категории «вещное право» занимает категория

«собственности». Здесь установлен иной принцип: количество и содержание

прав собственности, принадлежащих нескольким лицам в отношении одной и той

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6