Правовое регулирование договора об ипотеке в гражданском праве

определенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта возврата

займа заемщик намеревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное

помещение (офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так

называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение

к уже действующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на

практике чаще всего как дополнительное соглашение, также подлежит

нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В противном

случае оно ничтожно.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в

соответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то

вместе с договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно

части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о

времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и

скрепляет печатью листы закладной[19].

Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на

заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а

если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента

возникновения этого обязательства.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным

ипотекой с момента возникновения права залога[20].

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме

предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту

государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки

(правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других).

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения

условий договора об ипотеке[21].

5. Государственная регистрация ипотеки

5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистрации

(далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области –

Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным

законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок

госрегистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистрации".

Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо:

а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О

госрегистрации";

б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об

ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".

Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции

Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом

исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исключительную

важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в

вопросах налогообложения. После вступления Закона "О госрегистрации" в силу

был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

сделок с ним.

До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию

недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные

комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав

Российского фонда федерального имущества. Министерства государственного

имущества Российской Федерации, Государственного комитета Российской

Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного

комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, установлению

многочисленных, зачастую противоречивых, правил регистрации. Не было

единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в

области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это

порождало произвол отдельных чиновников-регистраторов, запутывало единую

сеть госрегистрации и создавало благодатную почву для роста экономических

преступлений в сфере недвижимости.

ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать

стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других

сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского

оборота к совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно проста: шесть глав

включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке"

насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV)

посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные

пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке",

регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом

случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм

о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм,

предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это

свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистрации" регулируют не все

вопросы по сделкам, связанным с госрегистрацией ипотеки. Кроме того,

специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие

положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников

гражданского оборота к государственной регистрации сделок. С принятием ГК

РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государственные

органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института

госрегистрации стало возможно осуществлять государственный контроль за

законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство

признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход

или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса

Российской Федерации предусмотрено осуществление регистрации путем введения

Единого государственного реестра прав. Функции по проведению

государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям

юстиции. Применительно к совершению сделок государственная регистрация

приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг

сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального

удостоверения, обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает порядок

нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог

недвижимости - ипотека[22], сделок, связанных с уступкой права

требования[23], и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в

виду договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой

стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты

обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать

получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления

средств на его содержание в иной форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для

государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой

обязательства. *См. Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества,

являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя[25].

Как видим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юридический

адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахождение (офис

юридического лица).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для

госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].

5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная

регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке

регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества),

разработанной автором этой работы. *См. Приложение.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня

поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,

осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной

ответственностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был

подготовлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на

недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ,

устанавливающий минимальный срок, а также другие особые условия

регистрации. *См. Приложение. Государственная регистрация ипотеки

осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой

государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в

очередности, которая определяется на основании дат поступления всех

необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок

имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации,

приобретатель становится ее собственником только с момента, когда

регистрация будет произведена. С указанного момента у собственника

возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью; собственник

приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего

имущества; на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему

имущества[27]; собственник несет риск случайной гибели имущества или

случайного повреждения[28].

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание,

сооружение, а также иное недвижимое имущество возникает в момент их

госрегистрации.

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в

силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права

собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не

будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно

владели как своим собственным на протяжении 15 лет[29].

Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется

ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат

различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или

квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды

зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими

лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст.

658 ГК РФ), передачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017

ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом

предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает основания

сделать вывод, что обязательность государственной регистрации

распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является

недвижимость.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной

государственной регистрации, признается заключенным, а значит, порождает

соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его

регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон "Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления

госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок

исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистрационной

записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа

и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации

подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество

и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского

кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с

государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество

государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на

него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а

также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на

которое оформлены после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о

необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке"

детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об

ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений,

дополнений в регистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная

регистрация является единственным доказательством существования

зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое

имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории

Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О

госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недвижимого

имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой

государственной регистрации прав является день внесения соответствующих

записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная

регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества

в пределах регистрационного округа[30].

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки.

Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о

первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею

обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке предусматривает,

что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также

указывается в регистрационной записи об ипотеке. Перечисленные данные

вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об

ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется

путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование

органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной

регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные

заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа,

осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об

ипотеке").* См. Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела

правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно

изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются[31].

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган,

осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспечить к

моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных в п. 2 ст.

22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному

залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных

печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также

дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата),

которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью

органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления документов на

госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляемых к ним. В этом

случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от

залогодателя[32], то по общему правилу государственная регистрация прав

проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон)

договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то лица при

наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. В случае если

права возникают на основании акта государственного органа или акта органа

местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права

подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты[33].

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не

требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является

обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной

регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том

случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной

регистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О

госрегистрации", где говорится, что при уклонении одной из сторон от

государственной регистрации прав переход права собственности регулируется

на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации

прав, несет уклоняющаяся сторона.

На практике может случится так, что одна сторона готова нотариально

удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения.

Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И.

Брагинский, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [34] пишет, что

Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки

требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была

удостоверена у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от

ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе

обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но

воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была

полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется

от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное

удостоверение и при соблюдении других требований позволяет осуществить

соответствующую регистрацию.

5. 5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены документы,

необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не

устанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18

ФЗ "О госрегистрации" предусматривает общие сведения о порядке их

представления.

Так, тексты документов, направляемых на государственную регистрацию прав,

должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без

сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества

физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие

подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные,

исправления, а также документы, исполненные карандашом, и документы с

серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их

содержание.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса

о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным

приложением к документам, необходимым для государственной регистрации

прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта

недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию

прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по

регистрации прав[35].

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за

проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества -

соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое

имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны

соответствовать нормам, установленным законодательством Российской

Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого

имущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательством

случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены

печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных

законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государственной

регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из

которых должен быть подлинником (за исключением актов органов

Страницы: 1, 2, 3