Правовой режим недвижимых вещей

следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую

требованиям закона. В то же время ст. 550 ГКРФ устанавливает необходимость

придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или

жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его

регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого

имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).

Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и 164 ГКРФ, можно

говорить о том, что: ”зарегистрирован должен быть и договор продажи

недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при

регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -

договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором

основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового

собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования),

происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены

возможностью судебной защиты[23].”

Орган, который проводит государственную регистрацию прав на

недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя

удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о

зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом

документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять

информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.

4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на

недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель

имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд[24].

На основании п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок государственной регистрации и

основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской

Федерации 21 июля 1997 года.[25]

В соответствии со ст. 2 этого Закона значение государственной

регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она:

представляет собой Юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое

имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация является

единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только

в судебном порядке. Такая регистрация проводится на всей территории России

по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый

объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на

день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;

осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах

регистрационного округа.Отказ в государственной регистрации прав либо

уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,

арбитражный суд[26].

Обязательной государственной регистрации подлежат права на

недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после

введения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которые

возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и

при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом.

Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая

после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость

государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с

недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект,

которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона).

Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия,

запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного

права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного

управления, аренды, ареста имущества и др.)[27].

Согласно ст. 7 закона - регистрация носит открытый характер. Орган,

осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином

государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому

лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости,

зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд[28].

Закон прямо устанавливает круг лиц, которым могут быть предоставлены

сведения о содержании правооустанавливающих документов. Так согласно ст. 7

закона - данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме

сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах

отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со

сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться в

установленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе:

правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя;

руководителям органов местного самоуправления и органов государственной

власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам,

имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их

правообладателями; наследникам по завещанию или закону[29]. Таким образом

мы видим что круг лиц имеющих право на получение полной информации,

находящейся в правоустанавливающих документах,ограничен.

В законе детально раскрываются положения об органах производящих

регистрацию недвижимого имущества: “Регистрация прав на недвижимость будет

проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа

по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность

поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или

органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее

зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов,

подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о

зарегистрированных правах.[30]”

Ст. 10 закона определяет, что: “Федеральным органом исполнительной

власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним является минюст РФ[31]”; это определено постановлением

правительства[32]. Министерство юстиции осуществляет ряд полномочий

указанных в ст. 10 закона и в соответствующих приказах Министра

юстиции[33], и постановлениях Правительства РФ[34].

Сама же государственная регистрация прав на недвижимость проводится

после: “приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям

названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы

документов и проверки законности сделки, установления отсутствия

противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный

объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления

регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки,

аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при

наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином

государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не

позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых

документов[35].”

Так, ст. 13 Закона устанавливает порядок регистрации, последовательно

определяя ее стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и

отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности

сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект

недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить

отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в

регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих

документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми

согласно ст. 14 Закона являются особого вида свидетельства.

Далее по закону: ”Статьей 16 определен круг лиц, управомоченных

обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции,

на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой

статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены

особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно

которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и

регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16

в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в

отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона

соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют

порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от

прохождения регистрационной процедуры[36].”

Таким образом, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое

имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и

иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на

документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по

заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица

при наличии у него доверенности.

“При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не

нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны

подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от

регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании

решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на

основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного

нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально

удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон

договора.[37]”

Из вышесказанного следует, что право собственности всегда

регистрируется по заявлению сторон, либо стороны сделки, даже если другая

сторона в необходимых случаях уклоняется от подачи такого заявления.

Подобный вывод делает и Романов О. В своей статье он пишет: “

Государственная регистрация производится на основании заявления

правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых

лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право

возникает на основании акта государственного органа или органа местного

самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается

лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если права

возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,

заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При

уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на

недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по

требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон

сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании

сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально

удостоверенной по желанию участников[38].”

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка,

подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу

требования закона, законодательно не урегулирован.

“Следует, однако, оговориться, что законом "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" круг сделок,

требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы,

сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в

действие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальном

удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договоры

продажи (а в силу ст. 567 - и мены недвижимого имущества) вообще и

предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения

недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о

государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только

для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.

584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке

регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимого

имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной

регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК не исключается возможность того,

что в других законодательных актах могут содержаться требования о

нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью,

требующих в то же время государственной регистрации. В данных случаях при

отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться

аналогией ст. 16 Закона “о государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним”, то есть по требованию любой из сторон такой

сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и возникшего на

ее основании права на недвижимость[39].”

Необходимо упомянуть о том, что по закону возможна государственная

регистрация сделок с ещё не созданным объектом недвижимости, точнее

возможна регистрация такого объекта недвижимости. Вот что об этом пишет

профессор Романов: “Несомненно положительным является включение в Закон

правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности

регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до

вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в

удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на

то, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не

прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на

него конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали

заключать договор без нотариального оформления, рассматривая объект

незавершенного строительства в качестве "совокупности строительных

материалов". Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного

строительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права

собственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленные

нотариально. Таким образом, заключить договор продажи незавершенной

строительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую было

невозможно.

Статья 25 Закона устанавливает, что в случае необходимости совершения с

объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект

недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.

Указанная статья содержит перечень документов, необходимых для

первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется по

общему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, то

при регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимы

документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания

объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектносметная

документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного

строительства[40].” Таким образом, такая регистрация возможна и это во

многом облегчает деятельность строительных компаний.

Необходимо так же сказать и о такой недвижимой “вещи”, как предприятие.

Профессор романов говорит об этом следующее: ”Наиболее сложной для

понимания представляется ст. 22 Закона, где определяются особенности

регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи

предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества,

входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также

сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же

время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2

рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического

лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс

является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о

праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного

предприятия, в месте нахождения объекта. Буквально истолковать эту норму

права можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где

это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на

себя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин

"предприятие" в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как

имущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом -

упоминая предприятие в качестве юридического лица - субъекта гражданско-

правовых отношений[41].” На основании вышесказанного возникает ряд

вопросов, таких как:

Во-первых, должна ли производиться перерегистрация прав в другом

учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в

целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае,

если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например,

создание предприятия в результате совместной деятельности), место

нахождения которых различно.

В-третьих, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно

регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее

государству.

Но ответы на эти вопросы не охватываются целью этой курсовой, поэтому я

не буду говорить об этом.

Итак, “Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения,

перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним

служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в

пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью,

свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с

законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в

законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам,

которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и

(или) план объекта недвижимости.

План земельного участка, а также планы другого недвижимого имущества

должны быть удостоверены соответствующими органами. Документы, которые

необходимы для государственной регистрации прав, представляются не менее

чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме

актов органов власти и местного самоуправления)[42].”

Одним из наиболее широко распространенных на практике основанием

является договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГКРФ). По этому договору

продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,

здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Кстати, о земельном участке: “Что касается земельных участков, то их

правовой режим закреплен земельным законодательством, которое признает

право частной собственности на них только за гражданами, ведущими

крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или

получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства,

а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки

при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с

земельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот

допускается земельным законодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ,

ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года)[43].”

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержден

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, а

Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года -

Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка[44].

Считаю необходимым упомянуть, что в данное время готовится к принятию

новый законопроэкт о продаже земли.

Возвращаясь к договору продажи недвижимости, необходимо упомянуть о

форме такого договора. Профессор Витрянский отмечает: “Положения ГК РФ о

письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2

ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки)

законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления

документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими

сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская

одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров)

иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от

общего правила и допускает заключение договора не только путем составления

одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами

посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или

иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от

Страницы: 1, 2, 3