Понятие и виды обязательств

видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие

положения об аренде, если специальными правилами об этих договорах (также

предусмотренными Кодексом) не установлено иное (ст. 625).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу

которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное

имущество во временное владение и пользование или во временное пользование,

а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом

плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате

использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются

его собственностью (ст. 606). Данное положение корреспондирует норме,

устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в

результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником),

лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136).

Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами 1991 года, определяя

понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет

собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как

договор купли-продажи, подряда и т. п. В то же время Кодекс исключает

возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе

договорных обязательств, как это происходило ранее. Договор аренды не

рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы

предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств

разгосударствления экономики. Сформировавшийся в последнее пятилетие взгляд

на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного

или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в

настоящее время не имеет права на существование.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе

использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки,

природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,

сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является

объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные,

позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче

арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его

расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть

признан заключенным. Арендодателем имущества по договору аренды может быть

его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником

сдавать имущество в аренду (ст. 608). Формулируя это положение,

законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в

аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.

Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться

соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен

собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в

качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом

(ст. 209).

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по

которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен

быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за

исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма

требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более

одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к

форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила,

регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие

сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не

менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты

труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы

сделки (ст. 161).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с

недвижимостью (ст. 164), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору

(ст. 624). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для

договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК

специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении

продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих

требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору

должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение

независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень

всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов,

характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на

недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор

продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие

о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в

любой форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в главе 30 ГК

отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-

продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении

отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае

независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре,

по истечении определенного законом предельного срока договор аренды будет

считаться прекращенным.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить

арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды

и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и

относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду,

должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при

его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности

арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество и

потребовать от арендодателя возместить убытки, вызванные несвоевременной

передачей арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки

в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может

поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о

возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных

обязательств.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно

соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому

арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного

имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или

были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те

недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра

имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче

имущества в аренду.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении

арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614). Более

того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату

имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие

об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора

аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер

подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего

правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432), не может быть

признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу,

установленному Кодексом на случай, когда договором аренды не определены

порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в

подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок,

условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде

аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить,

что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим

определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст. 424

ГК).

Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом

согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого

имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование

арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных

убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом

(субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно,

срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Согласно п. 3 ст. 308 Кодекса обязательство не может создавать

обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то есть для

третьих лиц (в нашем случае - арендодателя).

В Кодексе имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие

обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616). На

арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном

состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию

арендованного имущества.

Обращает на себя внимание, что Кодексом установлена своеобразная

досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и

арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного

расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя

вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о

необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых

в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора

на возобновление арендных отношений. В соответствии с Основами

законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из

сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он

считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были

предусмотрены договором. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное

правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения

срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор

предполагался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При

этом каждая из сторон имела право в любое время отказаться от договора,

предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Арендатору,

надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных

условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на

возобновление договора аренды.

Кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои

обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый

срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь

при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый

договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное

уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает

арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает

договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право

потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному

договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи

с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому

моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он

может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор

продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не

возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на

неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать

расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три

месяца (ст. 610 ГК).

В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой

имущества, независимо от причин такого прекращения арендатор обязан

возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его

получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном

договором (ст. 622). Если данная обязанность не будет исполнена

арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки

возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в

части, не покрытой суммой арендных платежей.

Отдельные виды аренды

Прокат (ст. 626-631)

Договор проката представляет собой договор аренды, по которому

арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной

предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору

движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626

ГК).

Договору проката присущи некоторые характерные признаки, позволяющие

выделить его в отдельный вид договора аренды:

арендодателем по договору проката могут выступать не любые коммерческие

организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в

аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (речь идет о

коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом

имущества);

имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для

потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает

из существа обязательства. Поэтому арендатором по договору проката в

основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось

для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования.

Арендатором могут быть также юридические лица и индивидуальные

предприниматели, но для них исключается возможность использования

полученного в прокат имущества для извлечения прибыли;

договор проката относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626

ГК). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли

арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое

имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора

проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора.

Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны

устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда

законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для

отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправе передать

на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению

договора, так и о разногласиях по отдельным условиям договора;

договор проката в отличие от договора аренды имущества (общих положений) ни

при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства.

Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия

такого договора - один год (п. 1 ст. 627);

к обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению

предусмотренные общими положениями об аренде (ст. 621) правила о

возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном

праве арендатора на продление договора аренды

договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое

время при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении

отказаться от договора не менее чем за 10 дней.

Учитывая публичный характер договора проката, Кодекс возлагает на

арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель,

заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить

исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с

правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о

правилах его использования. Арендодатель обязан устранить обнаруженные

арендатором недостатки в сданном в аренду имуществе не позже чем в 10-

дневный срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его

аналогичным имуществом в исправном состоянии. Правда, если арендодателю

удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в

результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания

имущества, он вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости

ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена

обязанность осуществлять ремонт имущества (п. 1 ст. 631 ГК).

Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они

сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и

соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи

определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором

периодически или единовременно.

Аренда транспортных средств (ст. 632-649)

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства

гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату

предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора

аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с

экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг

по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух

разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного

средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что в

одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации

транспортного средства остаются на арендодателе, а в другом -

осуществляются арендатором транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель

помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды

транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и

технической эксплуатации транспортного средства, которые должны

обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 635 ГК). Члены

экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям,

относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Задача арендодателя - обеспечить такой состав экипажа транспортного

средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям

договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной

практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе

остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа

арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку

управление арендованным транспортным средством и его техническую

эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645).

В Кодексе не преследовалась цель исчерпывающего регулирования

обязательств, возникающих из договора аренды транспортного средства.

Напротив, транспортным уставам и кодексам дана возможность определять

особенности аренды отдельных видов транспортных средств как с

предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической

эксплуатации, так и без таковых.

Аренда зданий и сооружений (ст. 650-655)

Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд

общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются

специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды

нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют,

поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды

распространены в полном объеме.

Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том,

что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,

подписанного сторонами. Несоблюдение их влечет недействительность договора.

Кодекс не указывает на необходимость нотариального удостоверения договора

аренды здания или сооружения. Государственной регистрации подлежат только

те договоры, срок действия которых превышает один год.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды,

производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия

его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом

или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке

арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при

прекращении договора аренды.

Аренда предприятий (ст. 656-664)

Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями

об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды

предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом

гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для

предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды

имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки,

здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права

требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7