Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской

Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного

положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства

Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации

зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3

Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации

рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по

регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-

территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в

установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных

организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени

приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть

истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается

на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции

РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ.

Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся

регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее

регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на

основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную

Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности

перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим.

Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений

юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции,

противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за

счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление

информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами

Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не

запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении

юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации

могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о

зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять

финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом

государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно

для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по

государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта

Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного

управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3

ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в

соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского

кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" , Правилами ведения единого

государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции

по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской

Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на

недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории

Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый

объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.[11].

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах

на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о

правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной

регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра

прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на

недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета

документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-

либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной

регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения

(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

o акты, изданные органами государственной власти или органом местного

самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который

установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких

актов на момент издания;

o договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества,

совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в

месте расположения объектов недвижимого имущества на момент

совершения сделки;

o акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

соответствии с законодательством, действовавшим в месте

осуществления приватизации на момент ее свершения;

o свидетельство о праве на наследство;

o вступившие в законную силу судебные решения;

o акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданное

уполномоченными органами государственной власти в порядке,

установленном законодательством, действовавшим в месте издания

таких актов на момент их издания;

o иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним

заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее

совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной

регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или)

план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на

регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим

действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального

соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о

регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского

кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и

дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих

сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена

нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих

ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным,

то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского

кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других

оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством

(ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том

случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой

недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с

п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить

дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или

опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него

сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные

доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель

также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о

действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта

недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться

правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план

помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое

предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем

произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров

объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается,

если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей

форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований

для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в

целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление

дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации прав. Таким документом является, например,

решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для

ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора

нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о

регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по

регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с

момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки,

причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав

срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав

на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной

регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок

удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи

на документе, выражающим содержание сделки.

Свидетельство о государственной регистрации прав является документом

строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на

предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю

— при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества,

арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации

ипотеки.

В случае общей совместной собственности на объект недвижимого

имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех

правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве

указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами

недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На

штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена

государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации

и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре

прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью

регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации

прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на

правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав

может быть отказано, если:

o право на объект недвижимого имущества, о государственной

регистрации которого просит заявитель, не является правом,

подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с

Законом о государственной регистрации прав;

o с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее

лицо;

o документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствует требованиям действующего

законодательства;

o акт государственного органа или акт органа местного самоуправления

о предоставлении прав на недвижимое имущество признан

недействительным с момента его издания в соответствии с

законодательством, действовавшем в месте его издания на момент

издания;

o лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено

распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

o лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,

составило документ без указания этих условий;

o правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества

свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект

недвижимого имущества.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной

регистрации прав, является исчерпывающим.

Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными

лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела,

по месту нахождения объекта недвижимого имущества.[12]

Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости.

Государственная регистрация прав на предприятии как имущественный

комплекс и сделок с ним.

Порядок и особенности регистрации прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним на сегодняшний день не до конца

разрешено действующим регистрационным законодательством и подзаконными

актами. На это указывает также факт отсутствия в Едином государственном

реестре прав необходимых форм для регистрации прав на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним.

Одна из проблем, возникающих при регистрации предприятия как

имущественного комплекса, заключается в том, что имущественный комплекс —

весьма «подвижный», постоянно изменяющийся объект. Предприятие как

имущественный комплекс не является недвижимым имуществом по своей природе в

отличие, например, от земельных участков и иных объектов, прочно связанных

с ними, перечень которых приведен в п. 1 мт.130 Гражданского кодекса

Российской Федерации. оно принадлежит к числу объектов, отнесенных к

недвижимому имуществу в силу закона (ст.132 ГК Российской Федерации).

Поэтому наиболее сложной для понимания представляется ст.22 Закона о

государственной регистрации прав где определяются особенности регистрации

прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи

предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества,

входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также

сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же

время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный

комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно па.2

рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического

лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс

является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о

праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного

предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму можно так: право на предприятие должно

быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как

юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего о, что

законодатель использовал термин «предприятие» в двух значениях: в одном

случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, т.е. объекте

гражданских прав, в другом — упоминая предприятие в качестве юридического

лица. Действительно, термин «предприятие» используется в гражданском праве

применительно как к субъектам, так и объектам права[13]. Однако термин

«предприятие» используется применительно далеко не ко всем субъектам

гражданского права, а только к одному из видов юридических лиц, а именно к

государственным и муниципальным унитарным предприятиям (сть.113-115 ГК

Российской Федерации).

Согласно ст.132 ГК Российской Федерации предприятием является

имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской

деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин

«предприятие» в значении «юридическое лицо» употребляется в Гражданском

кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим

правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на

праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к

государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути

разграничения понятий «предприятие» и «юридическое лицо», хотя и провело

его недостаточно последовательно. Это видно из ст.300 ГК Российской

Федерации, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие

(как, впрочем, и на учреждение), в отличие отст.113 (п.5), ст.114 (п.8),

ст.120 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые говорят о правах

собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на

закрепленное за ними имущество.

Использование термина «предприятие» в целях обозначения юридического

лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона

понятийному аппарату, использованному законодателями при конструировании

норм Гражданского кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение

юридического лица термином «предприятие» не исключает вероятности

неправильного истолкования понятия «предприятие как объект пава

собственности», поскольку дает основание отождествлять его со всем

имуществом юридического лица в целом в виду того, что закон указывает на

комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о

присущей предприятию вещной обособленности.

Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом,

находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле

становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных

объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав

предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов — в разных

учреждениях юстиции по регистрации прав.

Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В

литературе неоднократно отмечалось, что предприятие — суть имущественный

комплекс, самостоятельных разрозненных вещей, а одну неупотребляемую

совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и

принадлежащего тому же собственнику — юридическому лицу или индивидуальному

предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый

производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия —

недвижимые вещи — могут иногда находиться вне места расположения основной

массы недвижимого имущества, образующего предприятие — в других

регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного

значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия

в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными

свойствами, не являются предприятием[14]. На этих позициях стоит и судебная

практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы,

автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в

собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может

находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для

постоянного использования в целях извлечения прибыли.

В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным

предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к

государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к

федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам,

образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации

последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако

законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности

унитарного предприятия находилось несколько предприятий — имущественных

комплексов. Следовательно, толковать ст.22 Закона как применимую только к

унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических

лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема следующая трактовка

Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в

ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящимся по месту

регистрации юридического лица собственника предприятия. Однако и подобное

истолкование порождает немало вопросов.

Во-первых, не ясно, должна ли производиться перерегистрация прав в

другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на

предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае,

если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например,

Страницы: 1, 2, 3, 4