Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК"

* национальный проект «Доступное жилье»

Невозможно не затронуть один из основных национальных проектов Правительства, поскольку многочисленные денежные средства, которые будут выделяться для реализации данной программы, несомненно, окажут на рынок ипотечного кредитования особую роль.

Многие аналитики связывают дальнейшее активное развитие региональных ипотечных программ именно с национальным проектом, который должен будет способствовать решению жилищной проблемы. Остановимся на основных моментах программы «Доступное жилье»:

Этапы реализации:

подготовительный - 2005 год;

первый этап - 2006-2007 годы;

второй этап - 2008-2010 годы.

Главными приоритетами национального проекта являются:

Таблица 1. Плановые значения основных показателей Федеральной программы «Доступное жилье»

Резюме: активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения на рынке жилья, от чего в первую очередь и зависит цена объектов.

В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью - объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Что и приводило, в конечном счете, к росту цен на рынке недвижимости.

Однако уже весной наблюдался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста - до 7-8% еженедельно.

Как уже отмечалось ранее, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 года предложение вторичных квартир существенно возросло. Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился, и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. В дополнение к этому определенный эффект оказали и заявления государственных деятелей, которые старались найти способы стабилизации цен на квартиры.

Как результат, на сегодняшний день, дефицита предложения на первичном и вторичном рынке пока не наблюдается. По мнению ряда аналитических агентств на рынке вторичного жилья, предложение превышает спрос в 1,5-2 раза. В тоже время, стоит обратить внимание и на тот факт, что цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, в результате чего формируется фактор отложенного спроса.

Наметившаяся тенденция к торможению роста рынка недвижимости в лидирующих регионах развития РФ (Москва, С. Петербург) может на этот раз оказаться весьма продолжительной. Судя по прогнозам большинства аналитиков, цены с конца 2007 года и первой половины 2008 года, скорее всего, будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся.

В целом данная ситуация уже осознается игроками рынка, и в ближайшее время объем сделок вторичного рынка существенно возрастет, что вызовет спрос на ипотечные кредиты.

С другой стороны становится невыгодным и покупка квартиры в инвестиционных целях. Данные регионы уже не будут привлекать инвесторов с точки зрения получения максимального дохода. В результате прежний объем инвестиций будет равномерно распределяться по наиболее быстро развивающимся регионам. На текущий момент в целом по России доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляет меньше 2%, в столичных регионах около 10%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик.

2. Общая схема бизнес-процесса ипотечного кредитования

Значение операционной эффективности механизма ипотечного кредитования для каждого отдельного банка обуславливается тем, что в условиях острой рыночной конкуренции ипотечный кредит становится стандартизированным продуктом (commodity) для всех участников рынка.

Это значит, что каждый отдельный банк, предоставляющий ипотечные кредиты, не в состоянии единолично устанавливать ценовые параметры кредита, существенно отличающиеся от параметров, сложившихся на рынке. Таким образом, единственным инструментом, предопределяющим конкурентоспособность банка, является его операционная эффективность, понимаемая как способность выдавать и обрабатывать наибольшее количество ипотечных кредитов в единицу времени.

В свою очередь, высокая операционная эффективность в условиях, когда до 90% затрат являются фиксированными, автоматически означает низкую себестоимость выдачи ипотечного кредита, что в конечном итоге может явиться решающим конкурентным преимуществом.

2.1 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Горячая линия»

«Горячая линия» - процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по приему первичных обращений клиентов; консультированию клиентов; подготовке предварительной документации и направлению данной документации кредитному инспектору.

В среднем на каждое обращение клиента оператор процесса «Горячей линиии» может тратить 15-20 минут (с учетом времени заполнения предварительной документации для передачи кредитному инспектору).

Себестоимость процесса «Горячая линия» в пересчете на один кредит не должна превышать 15-18% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при приеме порядка 5200-5700 обращений в месяц.

Расходы Заемщика в рамках данного процесса составляют размер платы за рассмотрение документов по предоставлению ипотечного кредита.

Процедурная модель бизнес-процесса

2.2 Промежуточная стадия бизнес-процесса «Андеррайтинг»

«Андеррайтинг» - процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по оценке кредитоспособности и платежеспособности Заемщика и формированию его кредитного досье.

В среднем процесс андеррайтинга может занимать от 1 до 2 недель в зависимости от готовности Заемщика предоставить полный пакет документов, необходимых кредитному инспектору для оценки платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.

Себестоимость андеррайтинга в пересчете на один кредит не должна превышать 30-32% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 350-380 кредитных дел в месяц.

А. Процедурная модель бизнес-процесса (до решения Кредитного Комитета о предоставлении кредита)

Б. Процедурная модель бизнес-процесса (после решения КК о предоставлении кредита)

2.3 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Кредитный комитет»

«Кредитный комитет» - процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по принятию решения о целесообразности предоставления ипотечного кредита на основании параметров платежеспособности и кредитоспособности Заемщика.

Данный процесс включает в себя и подпроцесс оценки рисков, ассоциированных с предоставлением ипотечного кредита, осуществляемый независимым структурным подразделением Банка, и занимает, совместно, до 5 рабочих дней.

Себестоимость процесса в пересчете на один кредит не должна превышать 15% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при обработке 220-250 кредитных дел в месяц.

Процедурная модель бизнес-процесса

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5